LMNP à Rouen : prix contre loyers, le verdict chiffré
Rouen coche-t-elle les cases du bon LMNP : prix au m² raisonnable, loyer tenu, demande locative réelle ? Nous passons la commune au comparatif, chiffres officiels à l'appui, et nous disons ce qui plaide pour et ce qui plaide contre.
- Deux colonnes : le prix DVF de Rouen d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à Rouen
Ville moyenne de 114 083 habitants, Rouen permet d'acheter sous les prix des grandes agglomérations tout en gardant des locataires. Reste à confronter, ligne à ligne, ce qu'on y débourse et ce qu'on y perçoit.
Le recensement 2022 donne la répartition à Rouen : 28 % de propriétaires, 71 % de locataires. Hors parc social, 51 % des ménages louent dans le privé, là où se place un studio meublé.
Lecture du marché : où l'offre de logements dépasse la demande, d'après un taux de vacance de 9,7 %. Studios et deux-pièces totalisent 43 % des résidences principales.
À la rentrée 2024, Rouen comptait 17 726 inscrits dans le supérieur (15,5 pour 100 habitants) : autant de candidats à un bail meublé de neuf mois ou d'un an.
Un meublé n'est meublé que s'il contient la liste fixée par décret : literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires et le reste. Ce mobilier pèse à l'achat ; au réel, il s'amortit, ce qui réduit l'écart avec le vide.
Les chiffres de cette page sont des moyennes ; votre projet, lui, est précis. Pour le faire étudier gratuitement par un partenaire spécialiste du meublé, une minute suffit.
Au réel, rien de ce qu'a coûté le projet ne se perd : notaire, chantier et meubles passent en charges ou en amortissement. Chaque facture gardée vaut de l'impôt en moins ; chaque facture perdue, l'inverse.
Rouen : ce que rapporte un m² face à ce qu'il coûte
Payer 2 818 € le m² (médiane de 10 519 transactions sur cinq ans) pour encaisser 13,3 € le m² chaque mois : voilà l'équation de Rouen, qui se résout en un rendement brut indicatif de 5,7 %.
Ramené au studio de 25 m², l'arbitrage à Rouen oppose 390 € par mois de loyer à un prix médian d'environ 70 000 €, avant frais d'acquisition.
Zone B1 pour Rouen, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande reste forte. Face à la zone A, elle offre un m² plus abordable pour une vacance encore limitée.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : le duel micro-BIC / réel
Par défaut, le loueur relève du micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de loyers encaissés en 2026, un abattement de 50 % s'applique, et la déclaration tient en une case de la 2042 C PRO. Simple, mais indifférent à vos charges.
Ce que le réel a de plus que le micro-BIC tient en un mot : l'amortissement. Le coût des murs, terrain mis à part, et celui des meubles sont étalés sur leur durée d'usage et déduits chaque année. Voilà pourquoi tant de LMNP ne paient rien sur leurs loyers pendant longtemps.
Le choix du réel se fait dans les temps et pour douze mois pleins, sans effet sur le passé. Mieux vaut donc avoir les deux calculs sous les yeux avant la campagne déclarative du printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Garder ou revendre : la fiscalité de la sortie
Commençons par l'atout : le loueur non professionnel cède son bien sous le statut fiscal d'un particulier. Durée de détention oblige, sa plus-value fond peu à peu, jusqu'à ne plus supporter d'impôt sur le revenu à 22 ans ni de prélèvements sociaux à 30 ans.
La loi de finances 2025 a rebattu les cartes pour les ventes postérieures au 15 février 2025 : chaque amortissement déduit vient grossir la plus-value. Ce que l'amortissement a fait gagner pendant la location, la vente en reprend une part.
Trois catégories restent à l'abri de cette reprise : résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD. Pour elles, le calcul d'avant 2025 continue de s'appliquer.
LMNP : le bon logement selon votre profil
Le studio reste le bien roi du meublé. Près d'un campus ou d'une gare, il se reloue en quelques jours et se revend sans peine à un autre investisseur. Son défaut tient en un mot : turnover.
Entre studio et appartement familial, le T2 tient le milieu : loyer encore soutenu, séjours plus longs, bonne liquidité. C'est souvent le deuxième achat de celui qui a commencé par un studio.
Acheter en résidence gérée, c'est confier son lot à une société qui l'exploite et vous paie un loyer convenu. Avant de vous engager, épluchez la clause d'indexation, les conditions de renouvellement et les comptes de l'exploitant.
Rendement d'annonce contre rendement réel : le premier est brut, parfois calculé sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers effectivement pratiqués dans le quartier, et comparez les deux résultats.
Fiche de la commune sur Wikipédia : Rouen.
Vous hésitez entre deux biens ? Soumettez votre projet, il sera étudié gratuitement.
La carte qui départage Rouen et son voisinage
Rouen (5,7 %) ne gagne pas le match local : 14 de ses 19 voisines affichent un rendement brut plus élevé, Saint-Étienne-du-Rouvray en tête (7 km, 14,5 %).
Un rendement brut élevé a deux explications possibles : un prix d'achat bas, ou une demande locative faible. Pour trancher, lisez-le avec le zonage et le taux de vacance.
Département, France : Rouen gagne-t-elle la comparaison ?
| Indicateur | Rouen / Seine-Maritime / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 818 €2 369 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,3 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,4 €13,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,7 %6,1 %5,3 % |
Rouen : le m² avant et après, depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 788 € |
| 2022 | 2 991 € |
| 2023 | 2 851 € |
| 2024 | 2 733 € |
| 2025 | 2 700 € |
Moins cher qu'en 2021 : le m² médian de Rouen est descendu de 2 788 € à 2 700 € en 2025 (−3,2 %), quand la France affichait +3,2 %. L'acheteur y gagne en rendement, le futur vendeur y perd en valeur.
Record de la période : 2022, avec un m² à 2 991 €.
Brut contre net : le calcul pour Rouen
Point de départ du simulateur : un 25 m² aux moyennes de Rouen. Saisissez le prix, le loyer, les charges et le taux de votre propre projet ; le rendement net avant impôt s'affiche sans que rien ne quitte votre ordinateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Rouen pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
Rouen : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen de Rouen au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres de Rouen ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
Avant d'arrêter votre choix sur Rouen, mettez-la en concurrence avec ses voisines grâce à comparer le LMNP dans la Seine-Maritime, où chaque ville du département est rangée selon son prix, son loyer et son rendement. Pour arbitrer entre départements voisins, voir le comparatif LMNP en Normandie.