LMNP à Montauban : prix contre loyers, le verdict chiffré
Un studio meublé à Montauban se défend-il face à un T2 dans la même commune, ou face au même studio trois communes plus loin ? Les chiffres publics ci-dessous donnent la réponse, sans promesse de rendement.
- Deux colonnes : le prix DVF de Montauban d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à Montauban
Montauban (61 919 habitants, département du Tarn-et-Garonne) oppose deux profils d'investisseur : celui qui cherche la métropole et son flux de locataires, celui qui préfère un m² plus doux et une demande plus sélective. Ici, c'est le second qui est servi, si l'emploi local tient.
Propriétaires, 55 %. Locataires, 43 %. Locataires du privé, 32 %. Ces trois proportions, tirées des 28 856 ménages de Montauban, situent la clientèle accessible à un studio garni.
Un faible taux de vacance plaide pour la demande, un taux fort annonce des relocations plus lentes : ici, 11,1 %. Quant aux studios et deux-pièces, ils comptent pour 17 % des résidences principales.
Avec 2 041 inscrits dans l'enseignement supérieur (rentrée 2024, 3,3 pour 100 habitants), Montauban dispose d'une clientèle étudiante qui se renouvelle d'année en année autour des campus.
Studio contre T3 : le petit logement se loue plus cher au m² mais s'achète aussi plus cher au m². L'écart se referme en partie, ce qui explique que le studio ne gagne pas partout, surtout dans les centres anciens où le m² des petites surfaces flambe.
Les chiffres de cette page sont des moyennes ; votre projet, lui, est précis. Pour le faire étudier gratuitement par un partenaire spécialiste du meublé, une minute suffit.
Le forfait de 50 % du micro-BIC reste le même, que vous ayez beaucoup dépensé ou rien du tout. Le réel, lui, récompense chaque facture conservée, avec l'amortissement en prime ; on choisit donc sur calcul, jamais par réflexe.
Montauban : ce que rapporte un m² face à ce qu'il coûte
À Montauban, acheter un appartement coûte en médiane 1 911 € le m² (2 251 transactions sur cinq ans) ; le louer rapporte en moyenne 11,3 € le m² chaque mois. Verdict chiffré, un rendement brut indicatif établi à 7,1 %.
Si vous comparez avec une annonce précise, partez de ce repère : 25 m² à Montauban, environ 48 000 € à l'achat, 340 € par mois en location au tarif des T1-T2 (13,4 € le m²).
Zone B1 pour Montauban, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande reste forte. Face à la zone A, elle offre un m² plus abordable pour une vacance encore limitée.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : le duel micro-BIC / réel
Le micro-BIC a une qualité que personne ne conteste, la simplicité, et un défaut que tout le monde connaît : il ignore les frais réels. Il s'applique d'office sous 83 600 € de recettes BIC en 2026, avec 50 % d'abattement.
Avec le réel, l'impôt suit la réalité de vos comptes : un gros chantier ou un emprunt lourd se voient. L'amortissement du logement et de son équipement s'y ajoute, et la fraction non utilisée une année n'est jamais perdue.
Dernier point pratique : l'option pour le réel vaut pour toute une année et doit être exercée à temps. Le comparatif se fait donc au plus tard en préparant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Mon projet à Montauban, chiffré
Garder ou revendre : la fiscalité de la sortie
Bonne surprise du LMNP à la vente : le gain est taxé comme celui d'un particulier. Passé 22 ans de détention, plus d'impôt sur le revenu ; passé 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
Changement de règle depuis la loi de finances 2025 : pour une cession signée après le 15 février 2025, on retranche du prix d'acquisition les amortissements pratiqués. La plus-value imposable augmente du même montant.
Exception de taille : rien n'est repris pour un logement situé en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD. Géré contre libre, c'est un point pour le géré.
LMNP : le bon logement selon votre profil
À deux pas d'un amphithéâtre ou d'une gare, une petite surface trouve un occupant en quelques jours. C'est la force du format ; sa faiblesse est la rotation, avec les états des lieux et les petites remises en état qui l'accompagnent.
Le T2 fait le lien entre le studio et le logement familial : loyer encore solide, baux longs, bien facile à céder. Beaucoup y viennent après un premier studio.
Géré contre libre : en résidence gérée, vous signez un bail commercial avec un exploitant qui loue, entretient et vous verse un loyer. Le prix de cette tranquillité est une dépendance complète à sa santé financière et aux clauses de renouvellement.
Rendement d'annonce contre rendement réel : le premier est brut, parfois calculé sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers effectivement pratiqués dans le quartier, et comparez les deux résultats.
Quartiers, histoire, activités : Wikipédia y consacre l'article Montauban.
Une minute de formulaire, un rappel d'un partenaire spécialiste du meublé : le chiffrage ne vous coûte rien.
La carte qui départage Montauban et son voisinage
Sur les 20 communes voisines où le rendement se calcule, 10 dépassent Montauban (7,1 %). Moissac, à 24 km, détient le meilleur score du secteur : 11,0 %.
Ces taux sont bruts et bâtis sur des moyennes communales. Ils hiérarchisent des territoires ; ils ne disent rien d'un appartement donné, dont l'étage, l'état et le prix réel feront la différence.
Département, France : Montauban gagne-t-elle la comparaison ?
| Indicateur | Montauban / Tarn-et-Garonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 911 €1 762 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,3 €10,5 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,4 €12,8 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,1 %7,2 %5,3 % |
Montauban : le m² avant et après, depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 767 € |
| 2022 | 1 937 € |
| 2023 | 1 986 € |
| 2024 | 1 971 € |
| 2025 | 2 004 € |
2021 : 1 767 € le m². 2025 : 2 004 €. À Montauban, la hausse atteint +13,4 %, à comparer aux +3,2 % relevés pour la France entière.
Brut contre net : le calcul pour Montauban
Point de départ du simulateur : un 25 m² aux moyennes de Montauban. Saisissez le prix, le loyer, les charges et le taux de votre propre projet ; le rendement net avant impôt s'affiche sans que rien ne quitte votre ordinateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Montauban pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
Montauban : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen de Montauban au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres de Montauban ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
Avant d'arrêter votre choix sur Montauban, mettez-la en concurrence avec ses voisines grâce à comparer le LMNP dans le Tarn-et-Garonne, où chaque ville du département est rangée selon son prix, son loyer et son rendement. Pour arbitrer entre départements voisins, voir LMNP en Occitanie.