LMNP à Gentilly : prix contre loyers, le verdict chiffré

19 048 habitants : Gentilly est un marché locatif de poche. Le m² s'y paie souvent bien moins qu'en ville, ce qui gonfle le rendement brut sur le papier ; la vacance entre deux baux est l'autre face de la médaille.

Le recensement 2022 donne la répartition à Gentilly : 22 % de propriétaires, 76 % de locataires. Hors parc social, 34 % des ménages louent dans le privé, là où se place un studio meublé.

Lecture du marché : proche de la moyenne française, d'après un taux de vacance de 6,5 %. Studios et deux-pièces totalisent 49 % des résidences principales.

Studio contre T3 : le petit logement se loue plus cher au m² mais s'achète aussi plus cher au m². L'écart se referme en partie, ce qui explique que le studio ne gagne pas partout, surtout dans les centres anciens où le m² des petites surfaces flambe.

Nos pages tranchent entre villes ; pour trancher entre deux biens précis, un partenaire spécialiste du meublé peut reprendre votre projet. Le formulaire prend une minute, la suite ne vous engage à rien.

Au réel, rien de ce qu'a coûté le projet ne se perd : notaire, chantier et meubles passent en charges ou en amortissement. Chaque facture gardée vaut de l'impôt en moins ; chaque facture perdue, l'inverse.

Gentilly : ce que rapporte un m² face à ce qu'il coûte

Payer 6 031 € le m² (médiane de 618 transactions sur cinq ans) pour encaisser 23,6 € le m² chaque mois : voilà l'équation de Gentilly, qui se résout en un rendement brut indicatif de 4,7 %.

Ramené au studio de 25 m², l'arbitrage à Gentilly oppose 660 € par mois de loyer à un prix médian d'environ 151 000 €, avant frais d'acquisition.

Zone A bis pour Gentilly : rien de plus tendu en France. Le bien part en quelques jours ; le rendement, lui, se heurte au niveau des prix. L'arbitrage se fait entre patrimoine sûr et revenu modeste.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC ou réel ? Le verdict selon vos charges

Régime par défaut du meublé, le micro-BIC ne demande ni bilan ni justificatif : en dessous de 83 600 € de loyers en 2026, un forfait de 50 % tient lieu de frais. Le revenu concerné relève des BIC, pas du foncier.

Le réel renonce au forfait au profit de vos dépenses vraies, plus l'amortissement du logement et de ce qui le garnit. Il exige une comptabilité, mais aboutit généralement à une base taxable très inférieure à celle du micro-BIC.

Le verdict se lit sur une addition : frais déductibles plus amortissement. Si le total excède le forfait de 50 % du micro-BIC, le réel gagne ; c'est le scénario habituel tant qu'un prêt court encore.

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Revendre avant ou après 2025 : ce qui a changé

Deux régimes de plus-value existent, celui des entreprises et celui des particuliers. Le meublé non professionnel relève du second, le plus doux : au fil des années, l'abattement grossit, jusqu'à éteindre l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans puis les prélèvements sociaux au bout de 30.

Un bémol introduit par la loi de finances pour 2025 : lorsque la vente a lieu après le 15 février 2025, le prix d'achat pris en compte est diminué des amortissements déduits au réel. Mécaniquement, le gain taxable grossit.

Le législateur a épargné les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) : chez elles, aucun amortissement ne revient dans le calcul de la plus-value.

Petite surface, deux-pièces ou géré : le classement

La demande la plus forte, le meilleur rendement au m², un rachat facile par un autre investisseur : les studios et T1 cumulent les atouts du meublé. Seul défaut notable, des baux qui durent peu.

Choisir un deux-pièces, c'est accepter un loyer au m² un peu moindre contre moins de départs à gérer et moins de frais. À la revente, ceux qui veulent y habiter s'ajoutent aux investisseurs.

Au bout de la liste, la résidence services : un bail commercial fixe le loyer, que l'exploitant verse selon les clauses, logement occupé ou non. Tout se joue sur la qualité du gestionnaire, qui fait d'un même lot un placement sans histoire ou une source de litiges.

Avant toute offre, quatre vérifications : la lettre du DPE (la classe G est interdite de nouvelle location depuis 2025), la santé de la copropriété, le montant des charges annuelles, celui de la taxe foncière. Un seul mauvais point peut retourner un comparatif.

Quartiers, histoire, activités : Wikipédia y consacre l'article Gentilly.

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