LMNP ou LMP : les deux statuts du loueur en meublé face à face

Entre les deux statuts du loueur en meublé, non professionnel (LMNP) et professionnel (LMP), aucune option n'existe : ce sont les recettes et les autres revenus qui décident. Le passage de l'un à l'autre modifie pourtant le traitement du déficit, des cotisations sociales et de la plus-value. Ce guide compare les deux statuts et montre comment repérer la frontière.

La frontière : deux conditions, pas une

L'article 155 du code général des impôts, tel que le commente le BOFiP fixe une double condition, et le statut professionnel n'existe que si les deux sont remplies :

les recettes meublées annuelles du foyer dépassent 23 000 € ;
et ce montant l'emporte sur l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer, salaires, bénéfices et retraites compris.

Une seule condition absente, et vous restez LMNP. Un cadre à 45 000 € de salaire qui encaisse 30 000 € de loyers meublés demeure non professionnel.

LMNP contre LMP : ce qui change

Critère	LMNP	LMP
Déficit	Imputable sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle	Imputable sur le revenu global, sous conditions
Charges sociales	Prélèvements sociaux sur le résultat	Cotisations sociales d'indépendant
Plus-value	Régime des particuliers	Régime des plus-values professionnelles, exonération possible sous conditions de durée et de recettes

Pour le LMP : le déficit qui s'impute sur le revenu global. Contre : des cotisations d'indépendant souvent plus lourdes que les prélèvements sociaux. Le détail figure sur la page Service Public dédiée à l'imposition des locations meublées et dans le BOFiP.

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Trois profils, trois verdicts

Léa touche un salaire de 42 000 € et encaisse 14 000 € de loyers meublés : sous la barre des 23 000 €, elle reste LMNP.
Thomas, cadre, gagne 60 000 € et perçoit 30 000 € de loyers : il franchit les 23 000 €, mais son salaire reste supérieur, donc LMNP.
Hélène, retraitée, vit de 18 000 € de pension et de 26 000 € de loyers : les deux seuils sont dépassés, elle devient LMP.

Avant la retraite contre après : le moment de la bascule

C'est là que le changement survient le plus souvent : le salaire disparaît, la pension est plus faible, et les loyers, eux, continuent de tomber. Un loueur qui approche de la retraite avec plus de 23 000 € de recettes a intérêt à chiffrer l'effet des cotisations d'indépendant et du changement de régime de plus-value avant que la bascule ne s'impose.

La bascule qu'on n'a pas vue venir

Aucune démarche ne déclenche le passage : il s'opère tout seul quand les deux seuils sont franchis, au départ en retraite, quand les revenus d'activité chutent, ou à l'achat d'un logement supplémentaire. Avant chaque nouvel achat et avant chaque changement de situation professionnelle, recalculez les deux seuils.

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Questions fréquentes

Plus de 23 000 € de loyers : suis-je LMP ?

Non, ce seuil ne suffit pas : vos recettes doivent aussi être supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Sans cette seconde condition, vous restez LMNP.

Ma pension de retraite pèse-t-elle dans le calcul du statut ?

Oui : pour le fisc, la retraite fait partie des revenus d'activité mis en face des loyers. C'est pourquoi la retraite est le moment classique de la bascule.

Peut-on opter pour le LMP ?

Non. Aucune case à cocher : le statut se constate, il ne se demande pas.

Vaut-il mieux être LMP ou LMNP ?

Aucun n'est meilleur dans l'absolu. Le LMP permet d'imputer un déficit sur le revenu global mais entraîne des cotisations d'indépendant ; le LMNP garde des prélèvements sociaux et le régime de plus-value des particuliers.

Les 23 000 € se comptent-ils par personne ?

Au niveau du foyer fiscal. On additionne les recettes meublées de tous ses membres, puis on les compare à l'ensemble de leurs autres revenus d'activité.

Devenir LMP en cours de détention : conséquences ?

Vous devenez LMP l'année où les deux seuils sont dépassés, avec des conséquences sur les cotisations sociales et sur la fiscalité de la future vente. Mieux vaut le chiffrer quand la bascule se profile.