Amortissement LMNP : amortir ou ne pas amortir, ce que cela change

L'amortissement est l'argument numéro un du régime réel, et l'argument qui n'existe pas au micro-BIC. Le principe : chaque année, une part de ce qu'ont coûté le logement et son mobilier vient en déduction, à la façon dont une société étale le prix de ses équipements. Depuis 2025, il a aussi un prix à la revente. Ce guide pèse les deux plateaux de la balance, avec les règles 2026, que la loi de finances n'a pas modifiées.

Le mécanisme, en deux phrases

Murs, installations et meubles perdent de leur valeur au fil des ans. Au régime réel, cette usure est traduite en charge annuelle, déduite du résultat alors qu'aucune somme n'est décaissée cette année-là. C'est une dépense comptable, pas une dépense réelle : elle fait baisser l'impôt sans toucher à la trésorerie.

Amortissable contre non amortissable

• Le bâti s'amortit : prix d'achat, frais de notaire inclus selon l'option retenue, hors part de terrain.
• Le terrain reste hors calcul : on retire sa quote-part de la base, en général 10 à 20 % du prix d'un appartement et plus pour une maison, avec une justification propre à chaque bien.
• Le mobilier et l'équipement s'amortissent sur quelques années.
• Les travaux se répartissent en deux familles : ceux qui améliorent ou agrandissent s'amortissent sur leur durée propre, ceux qui entretiennent ou réparent se déduisent dès l'année où ils sont réglés.

On découpe le plus souvent le bâti en composants (structure, toiture, installations, agencements), chacun avec sa durée. Ces choix doivent tenir la route en cas de contrôle, ce qui pousse beaucoup de loueurs vers un expert-comptable.

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Le garde-fou : jamais de perte fiscale par l'amortissement

Il ne se déduit que dans la limite du bénéfice laissé par les autres charges. Ce qui dépasse est mis de côté et reporté sans limite de temps sur les bénéfices futurs. Un bailleur qui amortit beaucoup la première année ne perd donc rien ; il attend.

Un plan d'amortissement, poste par poste

Exemple : un studio de 130 000 € tous frais inclus, terrain évalué à 15 %, garni de 5 000 € de meubles. Répartition indicative :

Les durées retenues ici sont courantes, sans rien d'obligatoire ; ce qui compte, c'est qu'elles correspondent à l'usage réel du bien.

Quatre erreurs qui retournent le comparatif

• Amortir le terrain : interdit, et pourtant l'erreur la plus courante.
• Raccourcir les durées pour gonfler la déduction : le fisc attend des durées conformes à la vie réelle des éléments.
• Perdre le fil des amortissements reportés : s'ils ne figurent pas dans les liasses suivantes, ils sont perdus de fait.
• Raisonner sans la revente : depuis la réforme de 2025, ce qui a été amorti revient dans la plus-value, résidences services exceptées.

Amortir aujourd'hui, payer demain ? Ce que change la réforme de 2025

Une vente signée depuis le 15 février 2025 ne se calcule plus comme avant : la loi de finances 2025 retire du prix d'achat les amortissements déjà déduits, ce qui gonfle d'autant la plus-value taxable. Trois catégories ne sont pas visées, la résidence étudiante, la résidence seniors et l'EHPAD. Pour les bases du calcul, voir la page Service Public qui détaille le calcul de la plus-value immobilière.

Verdict : amortir reste gagnant. L'impôt économisé pendant la location est acquis, et les abattements pour durée de détention continuent de réduire la plus-value (plus d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, plus de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans). Seule une revente rapide peut rendre le calcul serré.

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