LMNP dans le Var : les villes comparées, prix contre loyers
Dans le département du Var, deux villes distantes de vingt kilomètres peuvent afficher le même loyer pour un prix au m² du simple au double. Le comparatif ci-dessous les met face à face, commune par commune, pour désigner celles où l'écart joue en faveur du bailleur.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Var
Département Var : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département du Var.
Louer meublé dans le département du Var, c'est arbitrer entre des villes aux profils opposés : La Crau. Les loyers n'y bougent pas au même rythme que les prix, et c'est précisément cet écart que la page met en évidence.
Sans quitter le département, on peut voir le rendement brut doubler d'une commune à l'autre. Les villes chères rapportent moins en pourcentage mais se louent plus vite ; les communes bon marché font l'inverse.
Micro-BIC contre réel : les règles 2026
Simplicité contre précision : d'un côté un forfait de 50 % dans la limite de 83 600 € de loyers en 2026, de l'autre des charges réelles et un amortissement qui gomment souvent l'impôt pendant des années. Seul le calcul tranche.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Sur les loyers meublés non professionnels, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 %.
Revendre avant ou après 2025 : ce qui a changé
Une vente signée après le 15 février 2025 voit la plus-value augmenter des amortissements pratiqués au réel. Pour le reste, rien ne change : abattements pour durée de détention et règles des particuliers s'appliquent comme avant.
Vendre tard reste la stratégie gagnante du LMNP, l'abattement pour durée de détention se chargeant d'éroder la plus-value.
Votre projet LMNP dans le département du Var, passé au crible
Une ville repérée, ou seulement un budget ? Remplissez le formulaire, un partenaire spécialiste du meublé étudiera votre projet sans rien vous facturer.
Charges de copropriété, taxe foncière, travaux à venir : aucun n'entre dans un rendement brut. Réclamez ces trois chiffres avant de comparer deux biens.
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Prix contre loyers dans le Var
Dans le Var, les 71 001 ventes d'appartements des cinq dernières années donnent un m² médian de 3 679 €, et les annonces un loyer moyen de 15,0 € par mois, charges incluses. Le verdict tombe à 4,9 % de rendement brut indicatif, à mettre face aux 5,3 % de la France. Zone ABC dominante : A.
Pas d'écart notable avec la France (5,3 %) : c'est à l'échelle des communes que les différences apparaissent.
Les communes du Var, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| La Crau | 3 567 € | 15,9 € | 5,3 % | A |
Une précision qui vaut pour tout le territoire : la fiscalité du LMNP ne change pas d'une région à l'autre, seuls le marché local et, pour la courte durée, les choix des communes diffèrent.
Prix contre loyers : Var face à la moyenne nationale
| Indicateur | Var / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 679 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,9 %5,3 % |
Département Var : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département du Var ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département du Var selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département du Var, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département du Var
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Pour voir où se place le département dans sa région, direction le comparatif LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Les départements d'à côté, pour élargir le duel
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