Revendre un LMNP : avant ou après 2025, la plus-value comparée

La revente est le juge de paix d'un investissement meublé. Depuis la loi de finances 2025, le calcul de la plus-value n'est plus le même pour ceux qui ont amorti au régime réel. Ce guide compare la règle d'avant et celle d'après, puis le cas du vendeur pressé et celui du vendeur patient, pour les cessions réalisées en 2026.

Le socle : le régime des particuliers

Un loueur non professionnel vend comme un particulier, pas comme une entreprise. On part du prix de vente, on retranche le prix d'achat augmenté de certains frais, puis on applique des abattements qui croissent avec la durée de détention : plus d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, plus de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Méthode complète : la page Service Public qui détaille le calcul de la plus-value immobilière.

Avant contre après : la réintégration des amortissements

Depuis le 15 février 2025, le prix d'achat qui sert au calcul est amputé des amortissements déduits pendant la location au réel. La plus-value imposable augmente donc exactement du montant amorti.

Exemple comparé : 150 000 € à l'achat, 180 000 € à la vente, 40 000 € amortis entre les deux. Règle d'avant : plus-value brute de 30 000 €. Règle d'après : 180 000 € moins (150 000 € moins 40 000 €), soit 70 000 € avant abattements de durée. Même bien, même prix, plus-value plus que doublée.

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Ceux qui échappent à la règle

Trois catégories de biens restent sous l'ancienne règle : ceux des résidences services étudiantes, des résidences seniors et des EHPAD. Les loueurs au micro-BIC non plus, pour une raison simple : ils n'ont jamais déduit d'amortissement.

Même bien, deux horizons : douze ans contre trente ans

Reprenons le bien acheté 150 000 €, revendu 180 000 €, avec 40 000 € d'amortissements déduits, soit une plus-value brute de 70 000 € après réintégration. Revendu au bout de douze ans, il subit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur une base seulement réduite par les abattements de durée acquis à cette date. Revendu après trente ans, il n'est plus imposé du tout, ni à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. Entre les deux, chaque année de détention supplémentaire abaisse la note.

À retenir : la réintégration des amortissements frappe fort le vendeur à court terme et presque pas le vendeur à long terme. Un détail de taux à ne pas confondre : sur une plus-value immobilière, les prélèvements sociaux sont de 17,2 % ; le taux de 18,6 % ne concerne que les loyers.

Quatre leviers pour alléger la sortie

• Repousser la vente : chaque année de plus grossit l'abattement ; l'impôt sur le revenu disparaît au-delà de 22 ans de détention, les prélèvements sociaux au-delà de 30.
• Archiver les factures de travaux : sous conditions, elles augmentent le prix d'achat pris en compte, à condition de n'avoir été ni déduites ni amorties.
• Viser le géré dès le départ quand le projet le permet : en résidence services, rien n'est réintégré.
• Chiffrer avant de signer, en comparant une vente immédiate et une vente un ou deux ans plus tard.

Vendeur pressé contre vendeur patient

Le vendeur pressé est le perdant de la réforme : il a profité de l'amortissement pendant peu d'années et rend une partie de l'avantage à la sortie. Le vendeur patient conserve l'essentiel : l'économie d'impôt des années de location est acquise, et les abattements de durée rognent la plus-value supplémentaire jusqu'à l'effacer. Verdict : le réel reste le bon choix pour qui détient longtemps ; le calcul doit se faire sur la durée totale, pas sur les premières années.

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