LMNP dans le Saône-et-Loire : les villes comparées, prix contre loyers
Quelle commune du département du Saône-et-Loire mérite un studio meublé, et laquelle se contente d'un bon prix d'achat sans locataire derrière ? Cette page classe les villes du département et les départage sur trois chiffres publics, le prix au m², le loyer et le rendement brut indicatif.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
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Votre arbitrage LMNP : Saône-et-Loire
Département Saône-et-Loire : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département du Saône-et-Loire.
Dans le département du Saône-et-Loire (71), le comparatif oppose d'abord sa grande ville, Mâcon et ses quelque 34 448 habitants, aux communes qui suivent : Mâcon. Même département, prix et loyers parfois sans rapport.
Grande ville contre petite commune : la première concentre étudiants et jeunes actifs, cible du meublé, mais se paie cher ; la seconde offre un m² plus doux et une demande qu'il faut vérifier sur place.
Fiscalité du meublé dans le département du Saône-et-Loire : le duel des régimes
Que l'on achète ici ou ailleurs, l'impôt suit la même grille : en 2026, forfait de 50 % sous 83 600 € de recettes avec le micro-BIC, ou frais réels plus amortissement avec le réel.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Les meublés de tourisme sans classement voient en 2026 leur micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et leur abattement réduit à 30 %.
Revendre avant ou après 2025 : ce qui a changé
Réintégrer les amortissements dans la plus-value : c'est la réforme de 2025. Trois types d'hébergement en sont dispensés, résidences services pour étudiants, résidences seniors et EHPAD.
Vendre tard reste la stratégie gagnante du LMNP, l'abattement pour durée de détention se chargeant d'éroder la plus-value.
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Saône-et-Loire : les chiffres du département en balance
Dans le Saône-et-Loire, les 9 033 ventes d'appartements des cinq dernières années donnent un m² médian de 1 312 €, et les annonces un loyer moyen de 10,0 € par mois, charges incluses. Le verdict tombe à 9,1 % de rendement brut indicatif, à mettre face aux 5,3 % de la France. Zone ABC dominante : C.
Le territoire bat la moyenne nationale (5,3 %) de 3,8 point(s) de rendement brut. Avantage au territoire, sous réserve que la demande locative suive dans la commune choisie.
Les communes du Saône-et-Loire, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Mâcon | 1 534 € | 10,7 € | 8,4 % | B2 |
Une précision qui vaut pour tout le territoire : la fiscalité du LMNP ne change pas d'une région à l'autre, seuls le marché local et, pour la courte durée, les choix des communes diffèrent.
Prix contre loyers : Saône-et-Loire face à la moyenne nationale
| Indicateur | Saône-et-Loire / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 312 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,1 %5,3 % |
Département Saône-et-Loire : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département du Saône-et-Loire ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département du Saône-et-Loire selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département du Saône-et-Loire, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département du Saône-et-Loire
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