CFE en LMNP : redevable ou exonéré ? Le comparatif

Parce que le fisc range le meublé parmi les activités commerciales, il le soumet aussi à un impôt local d'entreprise, la cotisation foncière des entreprises (CFE). Beaucoup de bailleurs la découvrent en recevant leur premier avis. Ce guide sépare deux camps, ceux qui la paient et ceux qui en sont dispensés, et explique comment elle se calcule et se règle.

Le camp des redevables

Par principe, tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit la CFE dans chaque commune où il loue. Son montant combine la valeur locative du bien et un taux fixé localement, par la commune ou l'intercommunalité. Quand cette base est faible, ce qui est fréquent pour un studio, c'est une cotisation minimum qui s'applique ; son montant dépend de la commune et de la tranche de recettes.

Le camp des exonérés

• Recettes modestes : sous 5 000 € de recettes annuelles, pas de cotisation minimum.
• Démarrage : l'année où l'activité commence, rien n'est dû.
• Chambre ou partie de sa résidence principale louée à prix raisonnable : exonération possible.
• Choix local : par délibération, certaines communes dispensent meublés de tourisme classés ou chambres d'hôtes.

Les conditions précises figurent sur la page Service Public Entreprendre qui détaille la CFE.

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Deux studios, une même recette : un cas

Cas pratique : deux studios rapportent ensemble 12 000 € par an à leur propriétaire. Au-delà de 5 000 €, la dispense de cotisation minimum ne joue pas. Pour des logements à faible valeur locative, l'avis portera la cotisation minimum communale de la tranche correspondant à ces recettes. D'une commune à l'autre, ce minimum n'a rien d'uniforme ; le chiffre réel n'apparaît qu'à la lecture de l'avis.

Une commune, une cotisation

Chaque commune où vous louez émet sa propre cotisation, avec ses propres taux. Posséder un studio dans une ville et un second dans la ville voisine, c'est donc recevoir deux avis. Un argument, mineur mais réel, pour concentrer ses biens dans une même commune.

Déclarer, consulter, payer

Dans la plupart des cas, l'administration vous connaît dès l'immatriculation ; elle peut toutefois vous adresser un formulaire 1447-C au titre de la première année. Aucun avis papier n'est envoyé : c'est dans votre espace professionnel d'impots.gouv.fr que vous le trouvez et que vous payez, d'ordinaire pour le 15 décembre.

Au régime réel, la CFE se déduit du résultat ; au micro-BIC, elle est réputée comprise dans l'abattement. Un argument de plus, modeste, dans la colonne du réel.

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