Déclaration LMNP : micro-BIC ou réel, deux parcours comparés

Un meublé se déclare à deux occasions : à son lancement, par une immatriculation, puis tous les ans, dans un format qui dépend du régime. Le parcours micro-BIC tient en une case ; le parcours réel tient en une liasse. Ce guide les met côte à côte.

Étape commune : l'immatriculation

Le point de départ est commun aux deux régimes : un passage par le guichet unique des formalités d'entreprises au plus tard quinze jours après la première location, pour y déclarer la création d'une activité de loueur en meublé. Le numéro SIRET obtenu servira à toutes les déclarations suivantes et à la CFE ; sans lui, pas de liasse au réel.

Parcours micro-BIC : une case

Ici, aucun livre de comptes : vous inscrivez le total brut des loyers perçus sur la 2042 C PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, au moment de votre déclaration de revenus. C'est l'administration qui applique l'abattement de 50 % ou de 30 %.

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Parcours réel : une liasse

• Chaque printemps, en général en mai, part par voie électronique une liasse 2031-SD accompagnée des tableaux 2033-A à 2033-G : bilan, résultat, amortissements, déficits.
• Le résultat obtenu, positif ou négatif, se recopie ensuite sur la 2042 C PRO.
• Tenir le réel, c'est tenir une comptabilité d'engagement avec bilan : la plupart des loueurs confient donc la tâche à un expert-comptable.

Les échéances exactes de l'année figurent chaque printemps sur impots.gouv.fr.

Douze mois de LMNP, du premier janvier à la CFE

• En continu : archiver quittances, factures, avis fiscaux et relevés du crédit.
• Avant mai : au réel, liasse 2031 et annexes à faire établir, la télétransmission ayant lieu en général au début du mois.
• Au printemps : 2042 C PRO à compléter avec les recettes (micro-BIC) ou le résultat (réel), en même temps que la déclaration de revenus.
• En été : arrivée de l'avis d'imposition, qui intègre les prélèvements sociaux.
• En fin d'année : CFE à consulter dans l'espace professionnel et à acquitter, d'ordinaire avant le 15 décembre.

TVA : exonéré ou assujetti ?

Sauf exception, un logement meublé d'habitation se loue hors TVA : pas de taxe sur les loyers, pas de récupération sur les dépenses. L'exception vise les locations accompagnées de prestations para-hôtelières, au premier rang desquelles la résidence services sous bail commercial : la TVA s'applique aux loyers, et l'acquéreur d'un bien neuf peut, sous conditions, récupérer celle qu'il a payée (voir le guide sur les résidences services).

Les erreurs qui coûtent

• Remplir une 2044 comme pour une location vide : le meublé n'a rien à faire dans les revenus fonciers.
• Passer outre l'immatriculation, puis découvrir qu'aucune liasse ne peut être déposée sans SIRET.
• Déduire soi-même ses charges avant de déclarer au micro-BIC, alors que le forfait s'applique au montant brut.
• Ne pas anticiper la CFE, qui arrive dès la deuxième année d'activité.

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