LMNP dans le Lot-et-Garonne : les villes comparées, prix contre loyers
Quelle commune du département du Lot-et-Garonne mérite un studio meublé, et laquelle se contente d'un bon prix d'achat sans locataire derrière ? Cette page classe les villes du département et les départage sur trois chiffres publics, le prix au m², le loyer et le rendement brut indicatif.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Lot-et-Garonne
Département Lot-et-Garonne : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département du Lot-et-Garonne.
Entre Agen, ses 32 485 habitants, et les plus modestes communes couvertes, le département du Lot-et-Garonne étire ses prix et ses loyers sur une large fourchette. Principales villes en balance : Agen.
Sans quitter le département, on peut voir le rendement brut doubler d'une commune à l'autre. Les villes chères rapportent moins en pourcentage mais se louent plus vite ; les communes bon marché font l'inverse.
Loyers meublés : deux façons d'être imposé
Un studio à Agen ou dans un village du département relève du même cadre : le loueur choisit entre l'abattement forfaitaire de 50 % (recettes 2026 inférieures à 83 600 €) et la déduction de ses frais réels, amortissement compris.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Sur les loyers meublés non professionnels, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 %.
Garder ou vendre : la sortie d'un LMNP
Réintégrer les amortissements dans la plus-value : c'est la réforme de 2025. Trois types d'hébergement en sont dispensés, résidences services pour étudiants, résidences seniors et EHPAD.
La règle oblige à comparer sur toute la durée de détention, et non sur les seules années de loyers non imposés.
Faire étudier votre projet, sans frais
Votre projet décrit dans le formulaire est remis à un partenaire spécialiste de l'investissement meublé, qui vous rappelle pour le chiffrer. Aucun frais, aucune obligation.
Charges de copropriété, taxe foncière, travaux à venir : aucun n'entre dans un rendement brut. Réclamez ces trois chiffres avant de comparer deux biens.
Le formulaire se remplit vite, et un partenaire spécialiste du meublé vous rappelle gratuitement.
Prix contre loyers dans le Lot-et-Garonne
Dans le Lot-et-Garonne, les 4 047 ventes d'appartements des cinq dernières années donnent un m² médian de 1 471 €, et les annonces un loyer moyen de 10,0 € par mois, charges incluses. Le verdict tombe à 8,2 % de rendement brut indicatif, à mettre face aux 5,3 % de la France. Zone ABC dominante : C.
Écart avec la France (5,3 %) : 2,9 point(s) en faveur du territoire, signe de prix bas au regard des loyers.
Les communes du Lot-et-Garonne, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Agen | 1 649 € | 10,6 € | 7,7 % | B2 |
Médianes et moyennes ne décrivent aucun logement en particulier ; quartier, état et surface peuvent éloigner un bien de ces repères.
Lot-et-Garonne contre la France
| Indicateur | Lot-et-Garonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 471 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,2 %5,3 % |
Département Lot-et-Garonne : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département du Lot-et-Garonne ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département du Lot-et-Garonne selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département du Lot-et-Garonne, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département du Lot-et-Garonne
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