LMNP dans la Dordogne : les villes comparées, prix contre loyers
Quelle commune du département de la Dordogne mérite un studio meublé, et laquelle se contente d'un bon prix d'achat sans locataire derrière ? Cette page classe les villes du département et les départage sur trois chiffres publics, le prix au m², le loyer et le rendement brut indicatif.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Dordogne
Département Dordogne : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département de la Dordogne.
Dans le département de la Dordogne (24), le comparatif oppose d'abord sa grande ville, Périgueux et ses quelque 29 516 habitants, aux communes qui suivent : Périgueux. Même département, prix et loyers parfois sans rapport.
Grande ville contre petite commune : la première concentre étudiants et jeunes actifs, cible du meublé, mais se paie cher ; la seconde offre un m² plus doux et une demande qu'il faut vérifier sur place.
Micro-BIC contre réel : les règles 2026
Simplicité contre précision : d'un côté un forfait de 50 % dans la limite de 83 600 € de loyers en 2026, de l'autre des charges réelles et un amortissement qui gomment souvent l'impôt pendant des années. Seul le calcul tranche.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
L'amortissement du régime réel sort indemne de la loi de finances 2026 : la tentative de plafonnement n'a pas passé le cap du vote.
Revendre avant ou après 2025 : ce qui a changé
Réintégrer les amortissements dans la plus-value : c'est la réforme de 2025. Trois types d'hébergement en sont dispensés, résidences services pour étudiants, résidences seniors et EHPAD.
La règle oblige à comparer sur toute la durée de détention, et non sur les seules années de loyers non imposés.
Votre projet LMNP dans le département de la Dordogne, passé au crible
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Avant toute offre, regardez la lettre du DPE : la classe G est sortie du marché locatif des résidences principales en 2025, que le logement soit vide ou garni.
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Dordogne : les chiffres du département en balance
Colonne achat dans la Dordogne : 1 571 € le m² (France : 3 342 €). Colonne loyer : 10,1 € le m² tous appartements confondus, 12,0 € sur les T1-T2. Le rapport des deux colonnes donne 7,7 % de rendement brut indicatif. 13 communes du département sont comparées ici.
Écart avec la France (5,3 %) : 2,4 point(s) en faveur du territoire, signe de prix bas au regard des loyers.
Les communes de la Dordogne, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Périgueux | 1 783 € | 10,3 € | 6,9 % | B2 |
Une précision qui vaut pour tout le territoire : la fiscalité du LMNP ne change pas d'une région à l'autre, seuls le marché local et, pour la courte durée, les choix des communes diffèrent.
Dordogne contre la France
| Indicateur | Dordogne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 571 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,7 %5,3 % |
Département Dordogne : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département de la Dordogne ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département de la Dordogne selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département de la Dordogne, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département de la Dordogne
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Région de rattachement : Nouvelle-Aquitaine. Sur le comparatif LMNP en Nouvelle-Aquitaine, tous ses départements sont mis en balance.
Les départements d'à côté, pour élargir le duel
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