LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques : les villes comparées, prix contre loyers
Dans le département des Pyrénées-Atlantiques, deux villes distantes de vingt kilomètres peuvent afficher le même loyer pour un prix au m² du simple au double. Le comparatif ci-dessous les met face à face, commune par commune, pour désigner celles où l'écart joue en faveur du bailleur.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Pyrénées-Atlantiques
Département Pyrénées-Atlantiques : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département des Pyrénées-Atlantiques.
Louer meublé dans le département des Pyrénées-Atlantiques, c'est arbitrer entre des villes aux profils opposés : Pau. Les loyers n'y bougent pas au même rythme que les prix, et c'est précisément cet écart que la page met en évidence.
Sans quitter le département, on peut voir le rendement brut doubler d'une commune à l'autre. Les villes chères rapportent moins en pourcentage mais se louent plus vite ; les communes bon marché font l'inverse.
Micro-BIC contre réel : les règles 2026
Simplicité contre précision : d'un côté un forfait de 50 % dans la limite de 83 600 € de loyers en 2026, de l'autre des charges réelles et un amortissement qui gomment souvent l'impôt pendant des années. Seul le calcul tranche.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Les meublés de tourisme sans classement voient en 2026 leur micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et leur abattement réduit à 30 %.
Plus-value de revente : la règle à connaître
Une vente signée après le 15 février 2025 voit la plus-value augmenter des amortissements pratiqués au réel. Pour le reste, rien ne change : abattements pour durée de détention et règles des particuliers s'appliquent comme avant.
Résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD : ces biens restent hors de la réintégration.
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Charges de copropriété, taxe foncière, travaux à venir : aucun n'entre dans un rendement brut. Réclamez ces trois chiffres avant de comparer deux biens.
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Prix contre loyers dans les Pyrénées-Atlantiques
Colonne achat dans les Pyrénées-Atlantiques : 3 257 € le m² (France : 3 342 €). Colonne loyer : 12,9 € le m² tous appartements confondus, 14,7 € sur les T1-T2. Le rapport des deux colonnes donne 4,8 % de rendement brut indicatif. 47 communes du département sont comparées ici.
Soit un niveau voisin de la moyenne française (5,3 %) : ni bonne affaire généralisée, ni marché hors de prix.
Les communes des Pyrénées-Atlantiques, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Pau | 2 048 € | 12,0 € | 7,0 % | B1 |
Médianes et moyennes ne décrivent aucun logement en particulier ; quartier, état et surface peuvent éloigner un bien de ces repères.
Pyrénées-Atlantiques contre la France
| Indicateur | Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,3 % |
Département Pyrénées-Atlantiques : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département des Pyrénées-Atlantiques selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département des Pyrénées-Atlantiques, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département des Pyrénées-Atlantiques
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Pour voir où se place le département dans sa région, direction le comparatif LMNP en Nouvelle-Aquitaine.
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