Statut LMNP : louer meublé ou louer vide, le comparatif 2026

Avant de choisir une ville ou un bien, un bailleur tranche une première question : louer meublé ou louer vide ? Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est la réponse la plus fréquente pour un studio ou un T2, mais il ne gagne pas d'office. Ce guide pose les deux options face à face, détaille ce que le statut recouvre en 2026 et les démarches qu'il impose.

Meublé contre vide : deux régimes, deux logiques

Côté vide, les loyers sont des revenus fonciers, le bail dure trois ans et le propriétaire déduit ses charges, sans amortissement. Côté meublé, le fisc voit une activité commerciale : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le bail dure un an, et le régime réel ouvre droit à l'amortissement du bien. Les seuils qui feraient de lui un professionnel sont posés par l'article 155 du code général des impôts, tel que le commente le BOFiP ; en deçà, il est « non professionnel ».

Le statut de loueur professionnel exige la réunion simultanée de deux conditions : plus de 23 000 € de recettes meublées par an, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions). Une seule condition manquante, et vous restez LMNP.

Pour le meublé, contre le meublé

Pour : un loyer plus élevé à surface égale, un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant) plus souple que les trois ans du vide, un bail mobilité de un à dix mois pour les personnes en mission ou en formation, et surtout l'amortissement au régime réel, qui réduit ou annule l'impôt sur les loyers pendant des années.

Contre : du mobilier à acheter puis à renouveler, des locataires qui changent plus souvent, une immatriculation obligatoire et, le cas échéant, une cotisation foncière des entreprises. Verdict : sur une petite surface en ville, le meublé l'emporte presque toujours ; sur un grand logement familial, le vide garde ses chances.

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Ce qui rend un logement « meublé »

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste de ce que doit contenir un meublé loué à titre de résidence principale : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien. Un oubli, et le bail peut être requalifié en location vide.

Les quatre démarches du LMNP

• Immatriculer l'activité : le guichet unique des formalités d'entreprises attend votre déclaration dans les quinze jours et vous attribue un numéro SIRET.
• Choisir entre forfait et frais réels : le micro-BIC s'applique si vous ne faites rien, le réel suppose une option (le guide micro-BIC ou réel départage les deux).
• Remplir sa déclaration annuelle au printemps : au micro-BIC, la 2042 C PRO suffit ; au réel, la liasse 2031 et ses annexes s'y ajoutent.
• Payer la CFE si elle vous est réclamée (voir le guide CFE).

Les obligations qui vont avec le bail meublé

• Un contrat écrit qui suit le modèle de bail meublé, accompagné de l'état des lieux et de la liste du mobilier.
• La décence énergétique : la classe G du DPE est exclue de la location en résidence principale depuis le 1er janvier 2025, meublé compris, et la classe F le sera en 2028.
• Un dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges en meublé de résidence principale, quand le vide s'arrête à un mois.
• Le dossier de diagnostics annexé au contrat : DPE, état des risques, électricité et gaz quand les installations ont un certain âge, plomb dans l'ancien.

Nom propre ou société : attention au piège de la SCI

On exerce généralement en nom propre, parfois en indivision. Une SCI, elle, n'est pas faite pour le meublé : louer meublé de manière habituelle est une activité commerciale, qui la fait en principe passer à l'impôt sur les sociétés, avec des règles d'amortissement et de plus-value différentes. Nom propre contre société, le verdict se rend avant la signature chez le notaire, jamais après.

Le bilan du meublé, en quatre points

• Un loyer supérieur à celui du vide pour une surface identique.
• Au réel, la possibilité d'amortir, souvent suffisante pour ne rien payer sur les loyers pendant longtemps.
• Un bail d'un an, neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en location vide.
• Une plus-value traitée comme celle d'un particulier, abattements de durée compris.

2026 : ce qui bouge, ce qui tient

Rien de fondamental ne change avec la loi de finances 2026 (promulgation le 20 février 2026) : plafond du micro-BIC porté à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, abattement de 50 % maintenu en location classique, amortissement intact puisque le plafonnement proposé a été rejeté.

Deux évolutions antérieures restent à intégrer dans tout comparatif : la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans la plus-value de revente, hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD ; et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte les prélèvements sociaux sur les loyers meublés non professionnels à 18,6 %. Tout est repris sur la page Service Public dédiée à l'imposition des locations meublées.

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