LMNP dans la Haute-Savoie : les villes comparées, prix contre loyers
Acheter pour louer meublé dans le département de la Haute-Savoie revient à choisir entre une grande ville chère et bien louée et une commune moins chère mais moins demandée. Nous posons les deux options côte à côte, avec les prix DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Haute-Savoie
Département Haute-Savoie : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département de la Haute-Savoie.
Louer meublé dans le département de la Haute-Savoie, c'est arbitrer entre des villes aux profils opposés : Annecy. Les loyers n'y bougent pas au même rythme que les prix, et c'est précisément cet écart que la page met en évidence.
Grande ville contre petite commune : la première concentre étudiants et jeunes actifs, cible du meublé, mais se paie cher ; la seconde offre un m² plus doux et une demande qu'il faut vérifier sur place.
Fiscalité du meublé dans le département de la Haute-Savoie : le duel des régimes
Un studio à Annecy ou dans un village du département relève du même cadre : le loueur choisit entre l'abattement forfaitaire de 50 % (recettes 2026 inférieures à 83 600 €) et la déduction de ses frais réels, amortissement compris.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Les meublés de tourisme sans classement voient en 2026 leur micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et leur abattement réduit à 30 %.
Plus-value de revente : la règle à connaître
Réintégrer les amortissements dans la plus-value : c'est la réforme de 2025. Trois types d'hébergement en sont dispensés, résidences services pour étudiants, résidences seniors et EHPAD.
Résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD : ces biens restent hors de la réintégration.
Du comparatif au chiffrage
Une minute de formulaire, puis un rappel d'un partenaire spécialiste du meublé ; vous gardez la main sur la suite.
Charges de copropriété, taxe foncière, travaux à venir : aucun n'entre dans un rendement brut. Réclamez ces trois chiffres avant de comparer deux biens.
Votre projet LMNP dans le département de la Haute-Savoie, chiffré gratuitement par un partenaire spécialiste du meublé.
Haute-Savoie : les chiffres du département en balance
Colonne achat dans la Haute-Savoie : 4 295 € le m² (France : 3 342 €). Colonne loyer : 18,4 € le m² tous appartements confondus, 20,1 € sur les T1-T2. Le rapport des deux colonnes donne 5,1 % de rendement brut indicatif. 135 communes du département sont comparées ici.
Soit un niveau voisin de la moyenne française (5,3 %) : ni bonne affaire généralisée, ni marché hors de prix.
Les communes de la Haute-Savoie, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Annecy | 5 101 € | 20,4 € | 4,8 % | A |
Une précision qui vaut pour tout le territoire : la fiscalité du LMNP ne change pas d'une région à l'autre, seuls le marché local et, pour la courte durée, les choix des communes diffèrent.
Haute-Savoie contre la France
| Indicateur | Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,1 %5,3 % |
Département Haute-Savoie : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département de la Haute-Savoie ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département de la Haute-Savoie selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département de la Haute-Savoie, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département de la Haute-Savoie
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Région de rattachement : Auvergne-Rhône-Alpes. Sur comparer le LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes, tous ses départements sont mis en balance.
Les départements d'à côté, pour élargir le duel
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