Forfait contre frais réels : le duel fiscal du loueur en meublé

C'est l'arbitrage qui pèse le plus sur ce qu'il vous reste à la fin de l'année. Le micro-BIC parie sur la simplicité ; le régime réel parie sur la précision. Les deux sont légaux, les deux sont légitimes, et l'un des deux vous fait perdre de l'argent. Voici les règles 2026, un exemple où les deux régimes s'affrontent, et la règle qui départage.

Dans le camp du micro-BIC

Le micro-BIC s'applique sans formalité lorsque vos recettes restent sous les plafonds ci-dessous (revenus 2026, source : la page Service Public dédiée à l'imposition des locations meublées) :

Pour : aucune comptabilité, une seule case sur la 2042 C PRO, un abattement acquis même si vos charges sont faibles. Contre : l'abattement est aveugle. Intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière : rien de tout cela ne compte, puisque le forfait de 50 % est censé tout couvrir.

Dans le camp du régime réel

Le réel taxe ce qui reste après vos dépenses effectives : CFE, comptable, entretien, gestion, assurance, taxe foncière, charges de copropriété que le locataire ne rembourse pas, et bien sûr les intérêts et frais du crédit. Vient ensuite l'amortissement, qui transforme le prix des murs (sans le terrain) et des meubles en déductions annuelles.

Pour : une base imposable souvent nulle pendant toute la durée du crédit. Contre : une liasse fiscale à produire, le plus souvent par un expert-comptable, et depuis 2025 une plus-value de revente majorée des amortissements déduits (hors résidences services). Seule limite : l'amortissement ne fabrique jamais de déficit, l'excédent attend simplement l'année suivante, sans date butoir.

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Le match sur un exemple

Prenons 120 000 € d'achat pour un studio qui se loue 550 € par mois : 6 600 € encaissés dans l'année, face à 2 400 € de frais (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable).

• Micro-BIC : la moitié des 6 600 € est retenue, soit 3 300 € taxables à l'impôt et aux prélèvements sociaux.
• Réel : on retire d'abord les 2 400 € de frais, reste 4 200 € ; l'amortissement, voisin de 4 000 € par an (murs hors terrain sur une trentaine d'années, meubles sur quelques années), laisse à peine 200 € taxables.

Verdict sur cet exemple : le réel divise la base imposable par plus de quinze. Les chiffres d'amortissement sont des ordres de grandeur : chaque bien a son propre plan, en général établi par un expert-comptable.

Déficit au réel : ce qu'il efface, ce qu'il n'efface pas

Imaginons des frais, amortissement non compris, supérieurs aux loyers. Le déficit qui en résulte reste cantonné à l'activité de location meublée non professionnelle, sur les bénéfices de laquelle il s'impute pendant dix ans. L'amortissement, lui, ne crée aucun déficit et se reporte sans limite. Autrement dit, l'avantage du réel s'arrête aux loyers : votre salaire reste imposé comme avant.

Passer d'un régime à l'autre, aller et retour

Rien n'est définitif. On peut ouvrir au réel pendant les années de crédit, puis revenir au micro-BIC quand intérêts et amortissement s'amenuisent ; ou l'inverse après de gros travaux. Chaque passage a des effets sur le suivi des amortissements, et se prépare avec la personne qui tient la comptabilité.

Les charges que le réel récupère et que le micro-BIC ignore

• Les émoluments du notaire et la commission d'agence, en charge immédiate ou en amortissement, au choix.
• Tout ce que coûte le crédit au-delà des intérêts : dossier, caution ou hypothèque, assurance emprunteur.
• Les impôts locaux du bailleur (CFE, taxe foncière diminuée de la part ordures ménagères refacturée) et l'assurance du propriétaire non occupant.
• Les menus achats d'équipement, le nettoyage entre deux occupants, la publication des annonces.
• Honoraires du comptable, frais du compte bancaire dédié.

La règle qui départage

La règle tient en une comparaison : additionnez frais et amortissement, puis comparez le total à la moitié des loyers. Au-dessus, le réel gagne, ce qui arrive presque à coup sûr tant qu'un crédit court. Le micro-BIC garde l'avantage pour un bien payé comptant, peu chargé, ou pour des recettes modestes qui ne justifient pas les honoraires d'un comptable.

Gardez la sortie en tête : une vente conclue après le 15 février 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value, résidences étudiantes, seniors et EHPAD mises à part. Le guide sur la revente détaille ce point ; les règles générales sont sur impots.gouv.fr.

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