LMNP à Pau : prix contre loyers, le verdict chiffré
Pau ou la commune d'à côté ? Avant de trancher, cette page confronte le prix médian des appartements de Pau à son loyer d'annonce, en tire un rendement brut indicatif et le compare à celui du département, de la France et des villes voisines.
- Deux colonnes : le prix DVF de Pau d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à Pau
Entre la métropole et le bourg, Pau occupe le milieu du tableau : 77 066 habitants, une économie locale, quelques formations post-bac dans le département des Pyrénées-Atlantiques. Ce profil donne souvent le compromis le plus favorable au bailleur, à vérifier plus bas.
Propriétaires contre locataires : à Pau, l'Insee compte 60 % de locataires parmi 44 471 ménages, dont 42 % logés par un bailleur privé. C'est ce second chiffre qui mesure la clientèle d'un meublé.
Pour arbitrer, regardez le poids des petites surfaces, 33 % des résidences principales, et la part de logements sans occupant, 14,5 %.
Chaque rentrée remplit les studios de Pau : la commune comptait 11 582 étudiants dans le supérieur en 2024, soit 15,0 pour 100 habitants, et donc une demande régulière pour des baux de neuf ou douze mois.
Meublé contre vide : à surface égale, le logement garni se loue plus cher, et son bail d'un an laisse plus de souplesse que le bail de trois ans du vide. Ajoutez l'amortissement au réel, et le meublé gagne le match sur les petites surfaces.
Un projet encore flou, une enveloppe, une ville en tête : cela suffit pour remplir le formulaire. Un partenaire spécialiste du meublé le reçoit et vous rappelle ; la suite dépend de vous seul.
Prix d'achat contre rendement : le premier chiffre impressionne, le second décide. Deux communes au même prix du m² peuvent afficher des rendements bruts très différents si leurs loyers divergent.
Ce que l'on paie et ce que l'on encaisse à Pau
Combien coûte un m² d'appartement à Pau ? 2 048 € en médiane, d'après 8 223 ventes conclues en cinq ans. Combien rapporte-t-il ? En moyenne 12,0 € de loyer mensuel, charges incluses. Le duel se solde par 7,0 % de rendement brut indicatif.
Pour un studio de 25 m² à Pau, la balance se lit ainsi : environ 350 € par mois charges comprises d'un côté, un achat autour de 51 000 € de l'autre.
Pau relève de la zone B1 : marché tendu sans l'être autant que les grandes métropoles. C'est souvent la zone où le duel prix contre loyers tourne le mieux pour l'investisseur.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Loyers meublés : deux façons d'être imposé
Le fisc range les loyers meublés parmi les bénéfices industriels et commerciaux. Sans option de votre part, c'est le micro-BIC qui joue, à condition de ne pas dépasser 83 600 € encaissés en 2026 : la moitié des sommes est effacée par un abattement de 50 %, l'autre moitié supporte l'impôt.
Il faut demander le régime réel ; il ne s'applique pas tout seul. Son atout s'appelle l'amortissement, une déduction annuelle calculée sur le prix des murs et des meubles, qui s'additionne aux frais réellement payés. Avec un emprunt, les loyers échappent souvent à tout impôt.
Quel que soit le vainqueur, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, passés à 18,6 % sur les revenus de location meublée avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (la location nue reste à 17,2 %).
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Plus-value LMNP : la règle d'après la réforme
La sortie d'un LMNP obéit aux règles des particuliers qui vendent un logement. Le compteur tourne en faveur du vendeur : chaque année gardée réduit la base imposable, jusqu'à zéro au trentième anniversaire de l'achat.
Après le 15 février 2025, tout ce qui a été amorti au réel revient au moment de la vente. Les amortissements font baisser le prix de revient fiscal ; l'impôt évité pendant la location est donc partiellement rendu.
Dans la colonne « pour » du géré, ajoutez ceci : la réforme laisse de côté les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Trois formats en concurrence : studio, T2, résidence gérée
Pour débuter, le studio coche plusieurs cases : budget accessible, équipement peu cher, loyer au m² plus haut que dans les grands logements. Il réclame en revanche plus de présence, les baux étant courts.
Les T2 logent des occupants qui posent leurs valises : couples, personnes mutées, jeunes foyers. Le loyer au m² cède un peu de terrain face au studio, mais les séjours s'allongent et les mois vides se raréfient.
Avec la résidence services, plus rien ne se gère soi-même : un professionnel s'occupe de tout contre le loyer prévu au contrat. L'exception de plus-value obtenue en 2025 s'ajoute à ses arguments ; le risque de défaillance de l'exploitant reste le contrepoids.
Les règles de décence énergétique valent aussi pour le meublé loué en résidence principale : depuis 2025, la classe G est exclue de la location, et la classe F suivra en 2028. Entre deux biens, le meilleur DPE vaut une prime.
Avant de visiter, un tour par la page Pau de Wikipédia donne le contexte de la ville.
Louer meublé, oui, mais où et quoi ? Un chiffrage gratuit de votre projet vous aide à trancher.
Rendement brut : Pau et les communes qui l'entourent
Dans le voisinage, Pau (7,0 %) se fait doubler : 12 communes sur 18 affichent un rendement brut supérieur, et Mourenx, à 22 km, culmine à 11,4 %.
Lecture conseillée : prenez ces taux comme des repères de comparaison, en aucun cas comme un revenu attendu. Les loyers et les prix réels du quartier visé ont le dernier mot.
Prix, loyers, rendement : Pau comparée
| Indicateur | Pau / Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 048 €3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,0 €12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,8 €14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,0 %4,8 %5,3 % |
Hausse ou baisse ? Le m² à Pau
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 878 € |
| 2022 | 2 060 € |
| 2023 | 2 132 € |
| 2024 | 2 088 € |
| 2025 | 2 179 € |
Entre 2021 et 2025, Pau a vu son m² médian grimper de 1 878 € à 2 179 €, soit +16,0 %, contre +3,2 % pour la France. Un prix qui monte rassure sur la revente et pèse sur le rendement à l'achat.
Du rendement affiché au rendement réel : à vous de jouer
Point de départ : les chiffres de Pau. Remplacez-les par ceux de l'annonce qui vous intéresse pour confronter le rendement brut de la page au rendement net avant impôt de votre bien.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Pau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
Pau : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen de Pau au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres de Pau ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
Pau n'est qu'une option parmi d'autres : la page LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques range toutes les communes du département dans un même tableau, prix contre loyers, pour voir laquelle gagne. La vue régionale, avec ses départements classés, est sur LMNP en Nouvelle-Aquitaine.