LMNP dans la Seine-Saint-Denis : les villes comparées, prix contre loyers
Acheter pour louer meublé dans le département de la Seine-Saint-Denis revient à choisir entre une grande ville chère et bien louée et une commune moins chère mais moins demandée. Nous posons les deux options côte à côte, avec les prix DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Seine-Saint-Denis
Département Seine-Saint-Denis : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département de la Seine-Saint-Denis.
Dans le département de la Seine-Saint-Denis (93), le comparatif oppose d'abord sa grande ville, Le Pré-Saint-Gervais et ses quelque 16 865 habitants, aux communes qui suivent : Le Pré-Saint-Gervais. Même département, prix et loyers parfois sans rapport.
Sans quitter le département, on peut voir le rendement brut doubler d'une commune à l'autre. Les villes chères rapportent moins en pourcentage mais se louent plus vite ; les communes bon marché font l'inverse.
Micro-BIC contre réel : les règles 2026
Un studio au Pré-Saint-Gervais ou dans un village du département relève du même cadre : le loueur choisit entre l'abattement forfaitaire de 50 % (recettes 2026 inférieures à 83 600 €) et la déduction de ses frais réels, amortissement compris.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Les meublés de tourisme sans classement voient en 2026 leur micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et leur abattement réduit à 30 %.
Garder ou vendre : la sortie d'un LMNP
La loi de finances pour 2025 a changé la sortie : l'amortissement pratiqué pendant la location augmente désormais la plus-value taxable. Les abattements liés à la durée de détention ne disparaissent pas pour autant : au bout de 22 ans, l'impôt sur le revenu n'est plus dû, au bout de 30 ans les prélèvements sociaux non plus.
Résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD : ces biens restent hors de la réintégration.
Du comparatif au chiffrage
Une minute de formulaire, puis un rappel d'un partenaire spécialiste du meublé ; vous gardez la main sur la suite.
Avant toute offre, regardez la lettre du DPE : la classe G est sortie du marché locatif des résidences principales en 2025, que le logement soit vide ou garni.
Vous visez le département de la Seine-Saint-Denis pour un meublé ? Faites-le passer au chiffrage, sans frais ni engagement.
Prix contre loyers dans la Seine-Saint-Denis
Colonne achat dans la Seine-Saint-Denis : 4 167 € le m² (France : 3 342 €). Colonne loyer : 20,1 € le m² tous appartements confondus, 23,0 € sur les T1-T2. Le rapport des deux colonnes donne 5,8 % de rendement brut indicatif. 39 communes du département sont comparées ici.
Pas d'écart notable avec la France (5,3 %) : c'est à l'échelle des communes que les différences apparaissent.
Les communes de la Seine-Saint-Denis, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 480 € | 24,7 € | 4,6 % | A bis |
Médianes et moyennes ne décrivent aucun logement en particulier ; quartier, état et surface peuvent éloigner un bien de ces repères.
Prix contre loyers : Seine-Saint-Denis face à la moyenne nationale
| Indicateur | Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,8 %5,3 % |
Département Seine-Saint-Denis : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département de la Seine-Saint-Denis ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département de la Seine-Saint-Denis selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département de la Seine-Saint-Denis, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département de la Seine-Saint-Denis
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Les chiffres de la région, département contre département, sont sur comparer le LMNP en Île-de-France.
Les départements d'à côté, pour élargir le duel
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