LMNP à La Crau : prix contre loyers, le verdict chiffré
Le dossier LMNP de La Crau en deux colonnes : ce que l'on paie, ce que l'on encaisse. Prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zonage et rendement brut, puis le verdict face aux moyennes et aux communes du secteur.
- Deux colonnes : le prix DVF de La Crau d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à La Crau
Dans une commune comme La Crau (19 179 habitants, département du Var), le meublé qui fonctionne est un meublé ciblé : l'apprenti de l'entreprise voisine, le salarié détaché pour six mois, le stagiaire. Le bien généraliste, lui, attend.
Propriétaires contre locataires : à La Crau, l'Insee compte 32 % de locataires parmi 8 525 ménages, dont 23 % logés par un bailleur privé. C'est ce second chiffre qui mesure la clientèle d'un meublé.
Pour arbitrer, regardez le poids des petites surfaces, 14 % des résidences principales, et la part de logements sans occupant, 3,4 %.
Meublé contre vide : à surface égale, le logement garni se loue plus cher, et son bail d'un an laisse plus de souplesse que le bail de trois ans du vide. Ajoutez l'amortissement au réel, et le meublé gagne le match sur les petites surfaces.
Bien repéré ou simple budget, décrivez-le ci-dessous. Un partenaire spécialiste du meublé revient vers vous pour le chiffrer, sans que cela vous coûte ni vous oblige.
Un meublé situé là où les gens veulent vivre, et correctement équipé, ne reste pas vide longtemps ; un logement mal placé attend. Or chaque mois sans locataire se lit directement dans le rendement net.
Ce que l'on paie et ce que l'on encaisse à La Crau
Combien coûte un m² d'appartement à La Crau ? 3 567 € en médiane, d'après 283 ventes conclues en cinq ans. Combien rapporte-t-il ? En moyenne 15,9 € de loyer mensuel, charges incluses. Le duel se solde par 5,3 % de rendement brut indicatif.
Pour un studio de 25 m² à La Crau, la balance se lit ainsi : environ 450 € par mois charges comprises d'un côté, un achat autour de 89 000 € de l'autre.
Classée en zone A, La Crau fait partie des villes où se loger est difficile. Face à une commune de zone B2 ou C, elle gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement brut.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : le duel micro-BIC / réel
Le micro-BIC a une qualité que personne ne conteste, la simplicité, et un défaut que tout le monde connaît : il ignore les frais réels. Il s'applique d'office sous 83 600 € de recettes BIC en 2026, avec 50 % d'abattement.
Avec le réel, l'impôt suit la réalité de vos comptes : un gros chantier ou un emprunt lourd se voient. L'amortissement du logement et de son équipement s'y ajoute, et la fraction non utilisée une année n'est jamais perdue.
Dernier point pratique : l'option pour le réel vaut pour toute une année et doit être exercée à temps. Le comparatif se fait donc au plus tard en préparant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Garder ou revendre : la fiscalité de la sortie
Bonne surprise du LMNP à la vente : le gain est taxé comme celui d'un particulier. Passé 22 ans de détention, plus d'impôt sur le revenu ; passé 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
Changement de règle depuis la loi de finances 2025 : pour une cession signée après le 15 février 2025, on retranche du prix d'acquisition les amortissements pratiqués. La plus-value imposable augmente du même montant.
Exception de taille : rien n'est repris pour un logement situé en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD. Géré contre libre, c'est un point pour le géré.
LMNP : le bon logement selon votre profil
À deux pas d'un amphithéâtre ou d'une gare, une petite surface trouve un occupant en quelques jours. C'est la force du format ; sa faiblesse est la rotation, avec les états des lieux et les petites remises en état qui l'accompagnent.
Le T2 fait le lien entre le studio et le logement familial : loyer encore solide, baux longs, bien facile à céder. Beaucoup y viennent après un premier studio.
Géré contre libre : en résidence gérée, vous signez un bail commercial avec un exploitant qui loue, entretient et vous verse un loyer. Le prix de cette tranquillité est une dépendance complète à sa santé financière et aux clauses de renouvellement.
Les règles de décence énergétique valent aussi pour le meublé loué en résidence principale : depuis 2025, la classe G est exclue de la location, et la classe F suivra en 2028. Entre deux biens, le meilleur DPE vaut une prime.
Pour situer La Crau au-delà de ses chiffres (histoire, activité, quartiers), la page La Crau de Wikipédia fait l'affaire.
Votre projet LMNP, chiffré gratuitement par un partenaire spécialiste du meublé : une minute pour le décrire, aucune obligation ensuite.
La carte qui départage La Crau et son voisinage
Sur les 19 communes voisines où le rendement se calcule, 8 dépassent La Crau (5,3 %). Carnoules, à 17 km, détient le meilleur score du secteur : 7,0 %.
Ces pourcentages sont bruts et calculés sur les moyennes de chaque commune : ils classent des territoires, pas des appartements.
Département, France : La Crau gagne-t-elle la comparaison ?
| Indicateur | La Crau / Var / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 567 €3 679 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,9 €15,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,9 €17,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,3 %4,9 %5,3 % |
La Crau : le m² avant et après, depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 3 624 € |
| 2022 | 3 784 € |
| 2023 | 3 573 € |
| 2024 | 3 560 € |
| 2025 | 3 396 € |
Moins cher qu'en 2021 : le m² médian de La Crau est descendu de 3 624 € à 3 396 € en 2025 (−6,3 %), quand la France affichait +3,2 %. L'acheteur y gagne en rendement, le futur vendeur y perd en valeur.
Record de la période : 2022, avec un m² à 3 784 €.
Brut contre net : le calcul pour La Crau
Point de départ du simulateur : un 25 m² aux moyennes de La Crau. Saisissez le prix, le loyer, les charges et le taux de votre propre projet ; le rendement net avant impôt s'affiche sans que rien ne quitte votre ordinateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de La Crau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
La Crau : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen de La Crau au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres de La Crau ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
La Crau n'est qu'une option parmi d'autres : la page LMNP dans le Var range toutes les communes du département dans un même tableau, prix contre loyers, pour voir laquelle gagne. La vue régionale, avec ses départements classés, est sur LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.