LMNP à Évreux : prix contre loyers, le verdict chiffré
Le dossier LMNP d'Évreux en deux colonnes : ce que l'on paie, ce que l'on encaisse. Prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zonage et rendement brut, puis le verdict face aux moyennes et aux communes du secteur.
- Deux colonnes : le prix DVF d'Évreux d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à Évreux
À Évreux, ville d'environ 47 289 habitants, le pari est celui du rendement : acheter moins cher qu'en grande ville et louer presque au même tarif. Le comparatif ci-dessous dit si les loyers suivent le raisonnement.
Sur 23 388 ménages à Évreux, 67 % n'ont pas acheté leur logement ; ceux qui louent dans le privé représentent 30 % de l'ensemble. C'est le vivier réel d'un bailleur en meublé (recensement 2022).
Avec 10,7 % de logements vides, Évreux présente un marché où l'offre de logements dépasse la demande ; les petites surfaces y forment 28 % du parc occupé à titre principal.
Chaque rentrée remplit les studios d'Évreux : la commune comptait 3 406 étudiants dans le supérieur en 2024, soit 7,2 pour 100 habitants, et donc une demande régulière pour des baux de neuf ou douze mois.
Trois chiffres décident d'un LMNP : ce que coûte l'achat, frais inclus, ce que le marché paiera de loyer, et ce qui survit aux charges et à l'impôt. Les deux premiers changent d'une commune à l'autre ; le troisième dépend du régime choisi.
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Prix d'achat contre rendement : le premier chiffre impressionne, le second décide. Deux communes au même prix du m² peuvent afficher des rendements bruts très différents si leurs loyers divergent.
Ce que l'on paie et ce que l'on encaisse à Évreux
Colonne achat : 1 765 € le m², médiane des 2 084 appartements vendus à Évreux en cinq ans. Colonne loyer : 12,5 € par m² et par mois, charges incluses. Douze mois de loyer rapportés au prix : 8,5 % brut, à titre indicatif.
Côté dépense, un studio de 25 m² à Évreux représente environ 44 000 € hors frais ; côté recette, 400 € par mois charges comprises.
Zone B1 pour Évreux, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande reste forte. Face à la zone A, elle offre un m² plus abordable pour une vacance encore limitée.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : le duel micro-BIC / réel
Le micro-BIC a une qualité que personne ne conteste, la simplicité, et un défaut que tout le monde connaît : il ignore les frais réels. Il s'applique d'office sous 83 600 € de recettes BIC en 2026, avec 50 % d'abattement.
Avec le réel, l'impôt suit la réalité de vos comptes : un gros chantier ou un emprunt lourd se voient. L'amortissement du logement et de son équipement s'y ajoute, et la fraction non utilisée une année n'est jamais perdue.
Dernier point pratique : l'option pour le réel vaut pour toute une année et doit être exercée à temps. Le comparatif se fait donc au plus tard en préparant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Garder ou revendre : la fiscalité de la sortie
Bonne surprise du LMNP à la vente : le gain est taxé comme celui d'un particulier. Passé 22 ans de détention, plus d'impôt sur le revenu ; passé 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
Changement de règle depuis la loi de finances 2025 : pour une cession signée après le 15 février 2025, on retranche du prix d'acquisition les amortissements pratiqués. La plus-value imposable augmente du même montant.
Exception de taille : rien n'est repris pour un logement situé en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD. Géré contre libre, c'est un point pour le géré.
LMNP : le bon logement selon votre profil
À deux pas d'un amphithéâtre ou d'une gare, une petite surface trouve un occupant en quelques jours. C'est la force du format ; sa faiblesse est la rotation, avec les états des lieux et les petites remises en état qui l'accompagnent.
Le T2 fait le lien entre le studio et le logement familial : loyer encore solide, baux longs, bien facile à céder. Beaucoup y viennent après un premier studio.
Géré contre libre : en résidence gérée, vous signez un bail commercial avec un exploitant qui loue, entretient et vous verse un loyer. Le prix de cette tranquillité est une dépendance complète à sa santé financière et aux clauses de renouvellement.
Les règles de décence énergétique valent aussi pour le meublé loué en résidence principale : depuis 2025, la classe G est exclue de la location, et la classe F suivra en 2028. Entre deux biens, le meilleur DPE vaut une prime.
Avant de visiter, un tour par la page Évreux de Wikipédia donne le contexte de la ville.
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La carte qui départage Évreux et son voisinage
Sur les 17 communes voisines où le rendement se calcule, 9 dépassent Évreux (8,5 %). Saint-Pierre-lès-Elbeuf, à 29 km, détient le meilleur score du secteur : 13,4 %.
Ces taux sont bruts et bâtis sur des moyennes communales. Ils hiérarchisent des territoires ; ils ne disent rien d'un appartement donné, dont l'étage, l'état et le prix réel feront la différence.
Département, France : Évreux gagne-t-elle la comparaison ?
| Indicateur | Évreux / Eure / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 765 €1 889 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,5 €11,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,9 €14,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,5 %7,5 %5,3 % |
Évreux : le m² avant et après, depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 691 € |
| 2022 | 1 817 € |
| 2023 | 1 819 € |
| 2024 | 1 759 € |
| 2025 | 1 739 € |
En 2025, le m² d'appartement d'Évreux vaut 1 739 €, contre 1 691 € en 2021 : une variation de +2,8 %, quand la France fait +3,2 %.
Record de la période : 2023, avec un m² à 1 819 €.
Brut contre net : le calcul pour Évreux
Point de départ du simulateur : un 25 m² aux moyennes d'Évreux. Saisissez le prix, le loyer, les charges et le taux de votre propre projet ; le rendement net avant impôt s'affiche sans que rien ne quitte votre ordinateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Évreux pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
Évreux : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen d'Évreux au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres d'Évreux ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
Évreux n'est qu'une option parmi d'autres : la page LMNP dans l'Eure range toutes les communes du département dans un même tableau, prix contre loyers, pour voir laquelle gagne. La vue régionale, avec ses départements classés, est sur le comparatif LMNP en Normandie.