LMNP à Roanne : prix contre loyers, le verdict chiffré

34 762 habitants : Roanne est un marché locatif de poche. Le m² s'y paie souvent bien moins qu'en ville, ce qui gonfle le rendement brut sur le papier ; la vacance entre deux baux est l'autre face de la médaille.

19 502 ménages vivent à Roanne. 38 % possèdent leur logement, 60 % le louent, et 41 % relèvent du parc privé (Insee, 2022) : plus cette dernière part est forte, plus le meublé trouve preneur vite.

Côté stock, 26 % des résidences principales sont des petits logements, cœur de cible du meublé ; côté tension, la vacance s'établit à 12,6 %.

Avec 2 086 inscrits dans l'enseignement supérieur (rentrée 2024, 6,0 pour 100 habitants), Roanne dispose d'une clientèle étudiante qui se renouvelle d'année en année autour des campus.

Un meublé n'est meublé que s'il contient la liste fixée par décret : literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires et le reste. Ce mobilier pèse à l'achat ; au réel, il s'amortit, ce qui réduit l'écart avec le vide.

Comparer sur le papier a ses limites. Pour confronter votre projet à quelqu'un qui pratique le marché, remplissez le formulaire : c'est gratuit, et vous restez libre.

Le forfait de 50 % du micro-BIC reste le même, que vous ayez beaucoup dépensé ou rien du tout. Le réel, lui, récompense chaque facture conservée, avec l'amortissement en prime ; on choisit donc sur calcul, jamais par réflexe.

LMNP à Roanne : les deux colonnes du comparatif

Médiane d'achat à Roanne : 1 200 € le m², calculée sur 2 783 ventes en cinq ans. Loyer d'annonce : 9,5 € mensuels au m². Avant toute charge et tout impôt, l'écart entre les deux vaut 9,5 % de rendement brut indicatif.

Le cas type du loueur en meublé, c'est 25 m². À Roanne, au tarif des T1-T2 (11,2 € le m²), ce studio rapporte de l'ordre de 280 € par mois et coûte environ 30 000 € au prix médian, frais en sus.

Roanne est en zone B2, un marché intermédiaire. Pour : des prix plus doux. Contre : une demande qu'il faut cibler. Verdict : un bon rendement est possible, à condition de choisir le quartier et le locataire.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Loyers meublés : deux façons d'être imposé

Ce que le fisc voit dans un loyer meublé : un bénéfice industriel et commercial (BIC), et non un revenu foncier. Ce que cela implique : un régime d'office, le micro-BIC, valable jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, qui ampute les loyers de 50 % avant de les taxer.

Le ticket d'entrée du régime réel est administratif : une liasse 2031 et ses annexes 2033 chaque année, préparées le plus souvent par un expert-comptable dont la facture se déduit. La contrepartie fiscale est nette, frais exacts et amortissement étant pris en compte ; ce dernier ne fabrique jamais de déficit, et ce qui n'a pas servi attend les années suivantes.

Le bénéfice final, s'il en reste un, passe par le barème de l'impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux : 18,6 % pour les loyers meublés depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, 17,2 % pour la location nue.

Comparer mon projet à Roanne

Plus-value LMNP : la règle d'après la réforme

À la sortie, un LMNP se vend comme la résidence secondaire d'un particulier : plus-value réduite par les abattements de durée, exonération totale après 30 ans de détention.

Avant contre après : pour une cession depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la location sont réintégrés dans le calcul. La plus-value taxable est plus élevée qu'elle ne l'aurait été avant la réforme.

Pour un acheteur qui hésite entre gestion déléguée et location en direct, la règle pèse : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD ne connaissent pas la reprise des amortissements.

Trois formats en concurrence : studio, T2, résidence gérée

La petite surface ouvre le comparatif. Elle offre le meilleur loyer au m², une mise de départ limitée et un ameublement bon marché ; en échange, elle demande un peu plus de gestion au fil des baux courts.

Deuxième candidat, le T2. Pour : des locataires qui s'installent (couples, salariés mutés), des baux plus longs, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Contre : un loyer au m² un peu plus bas que le studio.

Ce qu'on achète en résidence services, c'est autant un logement qu'un exploitant. Si celui-ci est solide, le loyer arrive sans effort ; s'il vacille, le propriétaire découvre qu'il n'a guère de prise sur son bien.

Avant toute offre, quatre vérifications : la lettre du DPE (la classe G est interdite de nouvelle location depuis 2025), la santé de la copropriété, le montant des charges annuelles, celui de la taxe foncière. Un seul mauvais point peut retourner un comparatif.

Quartiers, histoire, activités : Wikipédia y consacre l'article Roanne.

Un bien en vue, ou seulement un budget ? Faites-le passer au chiffrage, sans frais.

Faire chiffrer mon projet