LMNP à Avignon : prix contre loyers, le verdict chiffré
Un studio meublé à Avignon se défend-il face à un T2 dans la même commune, ou face au même studio trois communes plus loin ? Les chiffres publics ci-dessous donnent la réponse, sans promesse de rendement.
- Deux colonnes : le prix DVF d'Avignon d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à Avignon
Ville moyenne de 90 330 habitants, Avignon permet d'acheter sous les prix des grandes agglomérations tout en gardant des locataires. Reste à confronter, ligne à ligne, ce qu'on y débourse et ce qu'on y perçoit.
Le segment qui intéresse le bailleur à Avignon pèse 38 % des 43 912 ménages : celui du locatif privé. Tous statuts confondus, la location concerne 62 % des foyers.
Avant la première visite, gardez deux proportions en tête : 14,8 % de logements sans occupant et 27 % de petites surfaces. Plus la première est basse et la seconde haute, mieux le terrain se prête au studio meublé.
Point pour Avignon : la rentrée 2024 y a vu 11 057 étudiants s'inscrire dans le supérieur, 12,2 pour 100 habitants. C'est la clientèle naturelle du studio meublé, renouvelée chaque septembre.
Acheter cher et bien louer, ou acheter bon marché et louer moyennement ? Le rendement penche presque toujours pour la seconde option. D'où l'intérêt de comparer le m² de la commune à celui de ses voisines avant de visiter quoi que ce soit.
Comparer sur le papier a ses limites. Pour confronter votre projet à quelqu'un qui pratique le marché, remplissez le formulaire : c'est gratuit, et vous restez libre.
Réel contre micro-BIC : le premier additionne aux frais payés une déduction pour l'usure des murs et du mobilier. Pendant des années, cette seule ligne peut ramener le résultat imposable à zéro. Le second applique à tous le même forfait.
LMNP à Avignon : les deux colonnes du comparatif
Mis en balance, les chiffres d'Avignon donnent 2 282 € le m² à payer (médiane sur 5 752 ventes en cinq ans) contre 12,3 € le m² à encaisser par mois, soit 6,5 % de rendement brut indicatif avant charges, vacance et impôt.
Un 25 m² est le format le plus courant du LMNP. À Avignon, il s'acquiert vers 57 000 € au prix médian et se loue environ 370 € par mois, sur la base de 14,7 € le m² pour les petites surfaces.
Avignon relève de la zone B1 : marché tendu sans l'être autant que les grandes métropoles. C'est souvent la zone où le duel prix contre loyers tourne le mieux pour l'investisseur.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Lequel choisir pour votre meublé : forfait ou frais réels ?
Sur un an de loyers meublés déclarés en BIC, le micro-BIC n'en taxe que la moitié, l'abattement de 50 % couvrant forfaitairement le reste, jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. Le meublé de tourisme non classé fait exception : 15 000 € de plafond, 30 % d'abattement.
Dans le camp du régime réel : les dépenses sont déduites pour leur montant exact (intérêts, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, comptable) et l'amortissement du bâti, hors terrain, et du mobilier vient par-dessus. Tant que la somme égale les loyers, l'impôt sur la location est nul.
Pas de rabot sur l'amortissement en 2026 : la mesure qui le visait a été rejetée, et la loi de finances promulguée le 20 février 2026 n'a pas touché au régime réel du loueur en meublé.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Revente d'un meublé : le calcul depuis 2025
Particulier contre entreprise : à la revente, le LMNP tombe dans le bon camp, celui des particuliers. Le temps passé à détenir le bien devient un allié, puisque l'abattement progresse chaque année jusqu'à effacer la plus-value après trois décennies.
Une vente datée d'après le 15 février 2025 récupère, dans la plus-value, chaque euro d'amortissements déduits au réel. Le réel conserve l'avantage sur une longue détention ; simplement, la date probable de revente devient une donnée du calcul.
Si le logement fait partie d'une résidence services pour étudiants, seniors ou personnes dépendantes, ses amortissements ne reviennent pas dans la plus-value.
Le duel des surfaces, plus le géré
Premier candidat, le studio ou T1. Pour : le loyer au m² le plus haut, une clientèle large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), un budget contenu. Contre : des locataires qui changent souvent, donc des relocations et des états des lieux à répétition.
Le T2 meublé s'adresse à l'investisseur qui préfère dormir tranquille : locataires plus stables, gestion plus légère, bien qui se revend à des ménages comme à des bailleurs.
Le géré prend la forme d'une résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires, tenue par un exploitant lié à vous par un bail commercial. Vous n'avez jamais à chercher d'occupant ; vous dépendez en revanche entièrement de cet exploitant.
Rendement d'annonce contre rendement réel : le premier est brut, parfois calculé sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers effectivement pratiqués dans le quartier, et comparez les deux résultats.
Quartiers, histoire, activités : Wikipédia y consacre l'article Avignon.
Vous hésitez entre deux biens ? Soumettez votre projet, il sera étudié gratuitement.
Rendement brut : Avignon et les communes d'à côté
Avignon (6,5 %) ne gagne pas le match local : 7 de ses 19 voisines affichent un rendement brut plus élevé, Saint-Andiol en tête (14 km, 9,7 %).
Lecture conseillée : prenez ces taux comme des repères de comparaison, en aucun cas comme un revenu attendu. Les loyers et les prix réels du quartier visé ont le dernier mot.
Les chiffres d'Avignon mis en balance
| Indicateur | Avignon / Vaucluse / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 282 €2 183 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,3 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,7 €14,4 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,5 %6,7 %5,3 % |
Avignon : la trajectoire du m² d'appartement
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 147 € |
| 2022 | 2 287 € |
| 2023 | 2 419 € |
| 2024 | 2 249 € |
| 2025 | 2 361 € |
Les acheteurs d'Avignon paient plus cher qu'en 2021 : le m² médian est passé de 2 147 € à 2 361 € en 2025 (+10,0 %), pour une évolution nationale de +3,2 %.
C'est en 2023 que le prix a culminé : 2 419 € le m².
Testez votre propre studio à Avignon
Les moyennes d'Avignon remplissent déjà les champs. Remplacez-les par les données de l'annonce que vous étudiez et mesurez l'écart entre le rendement brut affiché plus haut et le net de votre bien ; aucune donnée n'est transmise.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Avignon pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
Avignon : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen d'Avignon au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres d'Avignon ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
Et si la bonne affaire était à deux cantons d'Avignon ? La page les villes LMNP dans le Vaucluse situe chaque commune par rapport à la médiane départementale. Un cran au-dessus, les départements se comparent entre eux sur comparer le LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.