LMNP à Saint-Flour : prix contre loyers, le verdict chiffré
Saint-Flour coche-t-elle les cases du bon LMNP : prix au m² raisonnable, loyer tenu, demande locative réelle ? Nous passons la commune au comparatif, chiffres officiels à l'appui, et nous disons ce qui plaide pour et ce qui plaide contre.
- Deux colonnes : le prix DVF de Saint-Flour d'un côté, son loyer de la Carte des loyers de l'autre, et le zonage ABC pour arbitrer.
- Règles tranchées : micro-BIC contre réel, revente avant ou après 2025 : les textes 2026, lus et comparés.
- Chiffrage offert : un partenaire spécialiste du meublé reprend votre projet et le chiffre, sans frais ni obligation.
Votre projet meublé à Saint-Flour
Prudence à Saint-Flour (département du Cantal, 6 423 habitants) : acheter y coûte peu, louer meublé n'y rapporte que si quelqu'un cherche à se loger. Partez d'un locataire déjà identifié plutôt que d'un pari.
3 187 ménages vivent à Saint-Flour. 48 % possèdent leur logement, 49 % le louent, et 35 % relèvent du parc privé (Insee, 2022) : plus cette dernière part est forte, plus le meublé trouve preneur vite.
Côté stock, 15 % des résidences principales sont des petits logements, cœur de cible du meublé ; côté tension, la vacance s'établit à 16,2 %.
Studio contre T3 : le petit logement se loue plus cher au m² mais s'achète aussi plus cher au m². L'écart se referme en partie, ce qui explique que le studio ne gagne pas partout, surtout dans les centres anciens où le m² des petites surfaces flambe.
Comparer sur le papier a ses limites. Pour confronter votre projet à quelqu'un qui pratique le marché, remplissez le formulaire : c'est gratuit, et vous restez libre.
Réel contre micro-BIC : le premier additionne aux frais payés une déduction pour l'usure des murs et du mobilier. Pendant des années, cette seule ligne peut ramener le résultat imposable à zéro. Le second applique à tous le même forfait.
LMNP à Saint-Flour : les deux colonnes du comparatif
Médiane d'achat à Saint-Flour : 1 267 € le m², calculée sur 122 ventes en cinq ans. Loyer d'annonce : 9,2 € mensuels au m². Avant toute charge et tout impôt, l'écart entre les deux vaut 8,7 % de rendement brut indicatif.
Le cas type du loueur en meublé, c'est 25 m². À Saint-Flour, au tarif des T1-T2 (11,3 € le m²), ce studio rapporte de l'ordre de 280 € par mois et coûte environ 32 000 € au prix médian, frais en sus.
Dans une commune de zone C comme Saint-Flour, l'offre de logements suffit à la demande. Face à une zone tendue, le rendement brut est meilleur sur le papier ; garder un locataire demande en revanche plus d'attention.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC ou réel ? Le verdict selon vos charges
Dans le camp du micro-BIC : aucune comptabilité, un abattement de 50 % censé couvrir toutes les charges, un plafond de 83 600 € de recettes pour 2026. Sa faiblesse est symétrique : vos dépenses réelles, même lourdes, n'y changent rien.
Le réel échange des formalités contre de l'impôt en moins. L'amortissement du logement et du mobilier, ajouté aux charges, suffit souvent à neutraliser l'imposition des loyers pendant toute la durée du crédit.
Comment savoir lequel retenir ? Additionnez frais réels et amortissement : au-delà de la moitié des loyers encaissés, le réel est gagnant. Les premières années d'un achat à crédit dépassent presque toujours cette barre.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Revendre avant ou après 2025 : ce qui a changé
Pour calculer l'impôt dû à la vente, on applique au meublé non professionnel la grille des particuliers : la plus-value diminue avec chaque année de détention, l'impôt sur le revenu cesse à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans.
Puis la mauvaise : depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes conclues à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, et donc gonfler la plus-value imposable.
La reprise des amortissements ne vise pas les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) : à la revente, c'est un argument concret en faveur du géré.
Petite surface, deux-pièces ou géré : le classement
Beaucoup commencent par un studio ou un T1, et pour de bonnes raisons : demande forte, rendement au m² élevé, liquidité à la revente. Il faut seulement accepter que le locataire ne reste pas.
Le deux-pièces troque du rendement contre de la stabilité : moins de relocations, moins de frais, moins de vacance. À la revente, il intéresse aussi ceux qui veulent y vivre, ce qui élargit le marché.
Le loyer d'une résidence services est inscrit dans le bail commercial et payé par l'exploitant, logement occupé ou non selon ce que prévoit le contrat. Un bon gestionnaire en fait un placement serein ; un mauvais, une source d'ennuis.
Avant toute offre, quatre vérifications : la lettre du DPE (la classe G est interdite de nouvelle location depuis 2025), la santé de la copropriété, le montant des charges annuelles, celui de la taxe foncière. Un seul mauvais point peut retourner un comparatif.
Ce que les statistiques ne disent pas sur la commune se lit sur Saint-Flour, dans Wikipédia.
Vous hésitez entre deux biens ? Soumettez votre projet, il sera étudié gratuitement.
Qui fait mieux que Saint-Flour à quelques kilomètres ?
Si vous visez le rendement, regardez autour de Saint-Flour (8,7 %) : 3 des 5 communes proches font mieux, avec un maximum de 13,7 % à Riom-ès-Montagnes, distante de 44 km.
Ces taux sont bruts et bâtis sur des moyennes communales. Ils hiérarchisent des territoires ; ils ne disent rien d'un appartement donné, dont l'étage, l'état et le prix réel feront la différence.
Saint-Flour face aux moyennes : qui l'emporte ?
| Indicateur | Saint-Flour / Cantal / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 267 €1 289 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,2 €8,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,3 €10,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,7 %8,2 %5,3 % |
Saint-Flour, cinq ans de prix au m² en balance
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 193 € |
| 2022 | 1 442 € |
| 2023 | 1 229 € |
| 2024 | 1 145 € |
| 2025 | 1 394 € |
Avant : 1 193 € le m² en 2021. Après : 1 394 € en 2025. Gain pour les appartements de Saint-Flour : +16,8 % ; le pays, sur ces années, fait +3,2 %.
Point haut de la période atteint en 2022 : 1 442 € au m².
Votre simulation à Saint-Flour, chiffres modifiables
Pour démarrer, le simulateur reprend un studio de 25 m² aux moyennes de Saint-Flour. Mettez-y le prix, le loyer et les charges du bien que vous comparez : tout est calculé localement, sans enregistrement.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Flour pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
LMNP : six questions, six verdicts
Saint-Flour : le rendement affiché vaut-il engagement ?
Non, et nous le disons sans détour. Le pourcentage de la page rapporte le loyer d'annonce moyen de Saint-Flour au prix médian des appartements ; il est brut, indicatif, et conçu pour départager deux communes. Un appartement précis peut faire bien mieux ou bien moins bien selon son prix, ses travaux, ses charges, sa vacance et votre impôt.
Meublé à l'année ou location touristique : laquelle demande une autorisation ?
La première, en général aucune : un meublé loué comme résidence principale du locataire se passe d'accord de la mairie, sauf permis de louer instauré localement. La seconde, souvent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans beaucoup de communes, parfois autorisation de changement d'usage. Avant d'acheter pour la courte durée, demandez les règles à la mairie concernée.
Micro-BIC ou réel : lequel gagne pour un premier meublé ?
Tout dépend du poids des charges. Le micro-BIC retient 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, sans comptabilité. Le réel déduit les dépenses exactes et amortit le bien. Si charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, le réel l'emporte ; sinon le micro-BIC fait le travail.
Studio ou T2 : que viser ?
Pour le studio : le loyer au m² le plus élevé, la demande la plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité), le budget le plus bas. Contre lui : des locataires qui changent souvent. Pour le T2 : des baux plus longs, moins de vacance, une revente ouverte aux propriétaires occupants. Verdict : studio près d'un campus ou d'une gare, T2 dans un quartier résidentiel.
Louer meublé impose-t-il une immatriculation ?
Oui, parce que l'activité est commerciale aux yeux du fisc. C'est le guichet unique des formalités des entreprises qui l'enregistre et vous attribue un SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les chiffres de Saint-Flour ?
Les prix sortent des Statistiques DVF d'Etalab, dans leur version de juillet 2026, sur cinq années de ventes. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère de la Transition écologique. Le zonage ABC est celui de la liste en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chacune de ces sources figure plus bas dans la page.
Et si la bonne affaire était à deux cantons de Saint-Flour ? La page les villes LMNP dans le Cantal situe chaque commune par rapport à la médiane départementale. Un cran au-dessus, les départements se comparent entre eux sur LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.