LMNP dans la Corse-du-Sud : les villes comparées, prix contre loyers
Dans le département de la Corse-du-Sud, deux villes distantes de vingt kilomètres peuvent afficher le même loyer pour un prix au m² du simple au double. Le comparatif ci-dessous les met face à face, commune par commune, pour désigner celles où l'écart joue en faveur du bailleur.
- Deux options face à face, un verdict sur les chiffres
- Seules sources retenues, les bases publiques DVF, Carte des loyers et zonage ABC
- Projet chiffré gratuitement par un partenaire, sans obligation
Votre arbitrage LMNP : Corse-du-Sud
Département Corse-du-Sud : les trois colonnes du comparatif meublé
Ce que l'on paie
Le prix médian au m² des appartements vendus en cinq ans, commune par commune, tiré des Statistiques DVF.
Ce que l'on encaisse
Ce que demandent en moyenne les annonces, charges incluses, tous appartements confondus puis T1-T2 seuls.
Ce qui départage
Le rendement brut indicatif, loyer annuel rapporté au prix, pour classer les communes du département de la Corse-du-Sud.
Dans le département de la Corse-du-Sud (2A), le comparatif oppose d'abord sa grande ville, Porto-Vecchio et ses quelque 11 229 habitants, aux communes qui suivent : Porto-Vecchio. Même département, prix et loyers parfois sans rapport.
Grande ville contre petite commune : la première concentre étudiants et jeunes actifs, cible du meublé, mais se paie cher ; la seconde offre un m² plus doux et une demande qu'il faut vérifier sur place.
Micro-BIC contre réel : les règles 2026
Un studio à Porto-Vecchio ou dans un village du département relève du même cadre : le loueur choisit entre l'abattement forfaitaire de 50 % (recettes 2026 inférieures à 83 600 €) et la déduction de ses frais réels, amortissement compris.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en tourisme sans classement | Pas de plafond |
| Ce qui vient en déduction | Forfait de 50 % des recettes (30 % en tourisme non classé) | Les charges réelles, plus l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Possible sur les murs, terrain exclu, et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaires 2031 et 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, tenue en général par un professionnel du chiffre |
| Plus-value de revente | Celle des particuliers | Celle des particuliers, avec reprise des amortissements depuis 2025 |
Sur les loyers meublés non professionnels, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 %.
Revendre avant ou après 2025 : ce qui a changé
Réintégrer les amortissements dans la plus-value : c'est la réforme de 2025. Trois types d'hébergement en sont dispensés, résidences services pour étudiants, résidences seniors et EHPAD.
Vendre tard reste la stratégie gagnante du LMNP, l'abattement pour durée de détention se chargeant d'éroder la plus-value.
Faire étudier votre projet, sans frais
Votre projet décrit dans le formulaire est remis à un partenaire spécialiste de l'investissement meublé, qui vous rappelle pour le chiffrer. Aucun frais, aucune obligation.
Charges de copropriété, taxe foncière, travaux à venir : aucun n'entre dans un rendement brut. Réclamez ces trois chiffres avant de comparer deux biens.
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Corse-du-Sud : les chiffres du département en balance
Sur 26 communes et 140 022 habitants, le département en voit 16 passer au comparatif. Achat médian : 3 806 € le m² ; loyer moyen : 15,4 € le m², d'où un rendement brut indicatif de 4,9 % pour le département.
Pas d'écart notable avec la France (5,3 %) : c'est à l'échelle des communes que les différences apparaissent.
Les communes de la Corse-du-Sud, classées
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Porto-Vecchio | 5 049 € | 16,3 € | 3,9 % | A |
Médianes et moyennes ne décrivent aucun logement en particulier ; quartier, état et surface peuvent éloigner un bien de ces repères.
Prix contre loyers : Corse-du-Sud face à la moyenne nationale
| Indicateur | Corse-du-Sud / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 806 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 18,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,9 %5,3 % |
Département Corse-du-Sud : vos questions sur le LMNP
Quelle ville choisir pour un LMNP dans le département de la Corse-du-Sud ?
Commencez par le tableau ci-dessous : il ordonne les communes du département de la Corse-du-Sud selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Un pourcentage élevé signale le plus souvent un m² bon marché ; avant de trancher, mettez-le en balance avec la taille de la ville, son zonage et la demande locative réelle.
Grande ville ou petite commune : laquelle l'emporte ?
Ni l'une ni l'autre par principe. La grande ville gagne sur la sécurité locative et perd sur le rendement ; la petite commune fait l'inverse. Le bon choix dépend de ce que vous préférez éviter : la vacance ou le m² cher. Nos pages ville donnent les deux colonnes pour chaque commune.
La fiscalité du LMNP varie-t-elle selon le département ?
Non : la loi fiscale est identique sur tout le territoire, du statut à la plus-value. D'un département à l'autre ne varient que le marché (prix, loyers, zonage) et, pour la courte durée, les décisions des communes.
Pour un bien du département de la Corse-du-Sud, quel régime retenir ?
Le département n'y est pour rien ; vos charges, si. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retranche forfaitairement la moitié des loyers, quand le réel retient les frais exacts et l'amortissement. Si ces deux postes réunis passent la barre des 50 % des loyers, le réel l'emporte.
LMNP : choisissez la ville à comparer dans le département de la Corse-du-Sud
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Pour voir où se place le département dans sa région, direction le comparatif LMNP en Corse.
Les départements d'à côté, pour élargir le duel
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